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[부동산 이야기] 부동산 투자 용어

투자할 부동산을 찾기 위해 리스팅을 보다 보면 흔히 눈에 띄는 단어 중의 하나가 ‘캡(Cap: Capitalization Rate)'이다. 아파트나 상가와 같은 상업용 부동산을 살 때 가장 중요한 것이 렌트수입인데, 이 렌트수입에서 관리에 드는 비용을 뺀 것이 순수입이 되고 1년 순수입을 구매가격으로 나눈 것을 캡이라고 한다.   예를 들어 200만 달러에 산 아파트에서, 매달 들어 오는 렌트수입이 1만5000달러고 공실률을 포함한 모든 관리비용이 5000달러라면, 연 순수입(NOI: Net Operating Income)이 12만 달러이고, CAP은 6%가 된다. 캡 수치가 높을수록 투자 대비 수입이 좋은 것이다. 그러므로 캡이 부동산의 가장 중요한 가치 산정기준이 되는 데 실제의 거래 과정에서 CAP을 계산하는 방법은 훨씬 자세하고 복잡하다.   한편 매물을 찾을 때 보통은 캡을 따지기 전에 우선 매물의 가격이 1년 총수입(Gross Income)의 몇 배가 되는지를 보는 것이 부동산의 시장가치를 평가할 수 있는 간단하고 일반적인 측정방법이다.   이것을 총수입배수(GRM: Gross Rent Multiplier)라고 하는데 계산 방법은 ‘GRM= 매매가격 ÷ 연간 총 예상수입’ 이다. 월수입이 1만5000달러인 아파트는 연수입이 18만 달러가 되니 200만 달러를 18만 달러로 나누어보면 총수입 배수인 GRM은 11.11배가 되는 것이다. 아주 쉽고 간단하지만 경비를 무시한 것으로 정확하지는 않다.     그러면 투자용 부동산의 수익률을 자세히 계산하기 위해서 필요한 경비지출과 공실률에 대한 용어들을 알아보자.     먼저 NOI는 총렌트수입(GI: Gross Income)에서 운영경비(Operating Expense)와 공실률(Vacant Rate)을 뺀 금액이며 이것이 투자자의 실수입이 된다. 운영경비에는 재산세 보험료, 매니저비용, 유틸리티 관리비, 수리비, 가드닝 등이 포함된다. 공실률은 세입자가 나가고 들어오는 과정 중에 렌트비를 못 받는 기간이 발생할 수 있으므로 보통 3~5%를 책정하여 수입에서 제한다. 총 렌트수입의 30~35%를 비용으로 잡는 것이 보통이다. 그런 이유로 렌트수입을 해당 건물이 모두 찼을 때 얻을 수 있는 수입을 잠재적 렌트수입(PGI: Potential Gross Income)과 실제 거둬들이는 월 렌트 인컴에서 앞서 소개한 공실률을 뺀 유효 렌트수입 (EGI: Effective Gross Income)으로 나누기도 한다.   물론 운영경비에는 모기지 페이먼트와 소득세는 포함되지 않으며 아파트와 트리플넷(NNN)이 적용되는 상가운영의 운용내용은 조금 다르다. 그런데 위의 200만 달러짜리 아파트의 경우 렌트수입에서 모든 경비를 제한 NOI가 12만 달러인데 이 건물을 40% 다운하고, 120만 달러를 이자율 4.5%로 융자하여 샀다면 연 페이먼트가 7만2000달러 정도다. 그러므로 투자자에게 매년 4만8000달러의 실제 수입이 생긴다. 이때 80만 달러를 투자해서 연 6%의 수입이 생겼으니 캐시 온 캐시(Cash On Cash)라고도 부르는 캐시플로(Cash Flow)는 4만8000달러다.     ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE 부동산 부사장부동산 이야기 부동산 용어 투자용 부동산 부동산 투자 잠재적 렌트수입

2024-04-24

[부동산 이야기] 한국서 2년 살아보기

자녀들이 품을 떠나 둘만 남은 넓은 집에서 은퇴마저 하게 되면 매주 마켓에 가고 식사 준비하고 설거지와 청소하는 일상이 귀찮고 부담스러워지기 시작한다. 하루 중 많은 시간을 유튜브 시청과 일상적인 일로 소모하는 삶에서 벗어나 완전히 다른 환경에서 시니어 라이프를 보낼 수 있는 방안의 하나로 한국 실버타운에서 2년간 살아보기를 소개한다.      한국에서는 발 빠르게 60~79세의 은퇴자들을 위해서 서비스가 극대화되고 초대형화된 생활 공동체인 ‘실버타운’의 개발이 가속화되고 있다. 실버타운은 입주자에게 맛있는 식사, 쾌적한 객실 관리, 정기적인 건강 검진, 24시간 간호 시스템, 다양한 레저 시설 및 문화 활동 등을 제공하며, 이를 통해 풍요롭고 안전한 노후 생활을 지원한다.     2025년 11월 입주 예정인 서울 강남과 30여분 거리 백운호수 푸르지오 숲속의 아침 실버타운을 한 예로 들어 보자. 이곳은 임대형으로 운용되는 실버타운 536세대와 살 수 있는 프리실버타운 842세대로 구성된 대형 커뮤니티다. 임대형 실버타운의 입주비용은 입주 전 임대 보증금과 월 기본생활비로 나누어져 있는데, 임대 보증금은 전세 개념으로 생각하면 이해가 쉽다. 2년 계약 종료 시 임대보증금을 100% 환급받는다. 2년이 지나 연장계약을 하면서 보증금을 돌려받지 않고 그대로 계속 거주하거나 계약을 종료하고 임대보증금을 돌려받는 옵션이 있다. 최고층은 16층이고 작은 평은 방 2개와 화장실 1개의 650스퀘어 피트, 큰 평형은 915스퀘어 피트 공간에 방 2개, 화장실 2개, 거실과 부엌, 세탁장, 김치냉장고, 냉장고 등의 가전이 모두 포함돼 있다. 임대보증금은 약 51만~72만 달러 다양한 가격에서 선택할 수 있다.     의무식 30식과 수영장 등 시설 관리비가 포함된 월 기본 생활비는 거주지 크기별 1인 또는 2인 별로 월 1400~2400달러로 정해져 있다. 주변의 맛집 커뮤니티 내에서 편하게 식사를 하는 옵션이 있기 때문에 오히려 의무식 30식 제도가 편리하다. 현재 백운호수 푸르지오 숲속의 아침은 임대보증금에 대한 중도금 대출이 사실상 불가능한 미국 거주자를 위해서 월 기본 생활비 1년 치를 50% 할인을 해 주는 행사를 하고 있다. 즉, 1년간 월 700~1200달러이며 대략 1만 달러가 넘는 혜택을 보는 셈이다.     미국 영주권자 또는 시민권자 신분으로 한국에서 2년간 체류를 위해서는 서류상의 절차가 먼저 필요하다. 시민권자는 총영사관을 방문하여 F4 재외동포 비자를 신청한다. F4 비자를 가지고 한국에 입국한 후 거소등록을 하고 거소증을 받아서 핸드폰 개통, 은행 계좌 오픈한다. 거소등록에 관해서 한국의 행정사의 도움을 받아서 관련 서류를 처리할 수도 있다. 영주권자는 해외 체류를 한 번에 6개월을 넘기지 않는 것이 좋고 외국에서의 체류가 1년이 되기 전에 반드시 귀국해야 영주권을 유지할 수 있기 때문에 2년간 체류를 위해서 반드시 출국 전 재입국 허가서 신청을 하고 아울러 지문채취를 미국 내에서 진행하여야 한다. 은퇴한 미국거주 시니어에 2년간 한국 살아보기를 위한 방법으로 한국의 임대형 실버타운은 혁신적인 주거지인 셈이다.     ▶문의: (213)626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 이야기 한국 임대보증금 한국 실버타운 임대형 실버타운 프리실버타운 842세대

2024-04-24

[부동산 이야기] 부동산 리얼 워치

얼마 전 고객과 나눈 이야기다. 고객은 월급쟁이의 삶을 지속하면 경제적 자유는 먼 반복된 페이첵 투 페이첵의 삶이라는 생각이 들기 시작했다.     어느 순간 경제적 자유를 가지고 싶어졌다고 한다. 패시브 인컴을 하나라도 만들어야 아이 대학도 보내고, 은퇴도 하겠구나 하는 생각이 들었다고 한다.   이즈음에 Financial Independence Retire Early(FIRE)라는 말들이 생각났고, 나도 경제적으로 자유로워지고 싶고, 여행도 많이 가고, 마트와 식당에서 계산기 꺼내 들지 않고 사 먹고 싶은 것들을 사 먹으며, 아이 학비를 매년 빚내지 않고 내고 싶어졌다고 한다.     그러던 어느 날 어느 분이 부동산이 답이라는 말을 해주셨다고 한다. 그분은 과연, 이방인인 내가 미국에서 부동산을 한다는 것, 그것도 투자 부동산을 과연 할 수 있을까 스스로 반문했고, 부동산은 안정된 투자라 테넌트 상대하는 법을 배우기만 하면 그런대로 패시브 인컴을 이룰 수도 있을거라 스스로 결정했다.     이제 투자 집을 사야 한다고 막연히 생각했고, 싱글홈을 살지, 멀티홈을 살지, 어디에 살지 생각이 정리되었다고 했다. 15년 전 돈이 별로 없던 시절 FHA론으로 3.5% 다운해서 다운페이에 에스크로 비용 등 총 2만 달러로 거주하기 위한 조그만 첫 집을 장만했다. 그때 2만 달러는 한국에서 국민연금을 해약해 마련한 돈이었다.     그러다가 9년 전쯤 회사 스톡옵션으로 약간의 캐시가 생겼을 때, 그걸로 다운페이해서 조그만 집 하나를 더 사서 렌트를 줬다.     그리고 그동안 오랜 세월 꾸준히 저축해서 모은 세이빙을 털어서, 401K 계좌에서 론을 맥스로 받아 얼마 전 20% 다운하고 새로 집을 사서 이사했다. 처음에 구입해 살던 집은 렌트를 줬다. 이제 사는 집 외에 렌탈 프라퍼티가 3개가 된 것이다.     부동산은 나중에 값 올라서 파는 것도 돈이 되지만, 가진 동안에도 계속해서 상당한 렌트 수입이 들어온다.   부동산을 사서 팔지 않고 계속 렌트 수입을 내겠다고 생각하면, 부동산값이 오르든 떨어지든 현재 시장이 어떻든 되든 아무 상관이 없다. 그냥 초기 투자비(다운페이+에스크로 비용) 대비 렌트 수익만 따지면 된다. 집값이 아무리 내려가도 렌트만 잘 들어오면 되고, 그 렌트비가 비용을 다 빼고도 남으면, 아무리 지금 집값이 고공행진 혹은 폭락하네 해도 여전히 집을 살 만하다.     그렇다. 미국 부자들은 끊임없이 이 작업을 하고 있다. 똑같은 투자를 하더라도 우리가 어디를 바라보고 있느냐에 따라 다른 결과가 나온다. 자본주의 아래에서 합법적으로 부를 늘려온 그들의 비밀은 미국 부동산이 답이다. 현재 6% 후반도 높은 금리인데, 주택 매수세는 멀티플 오퍼들이 들어오고 OC 지역은 10만 달러 이상 올려 써야 하는 거래가 수두룩하다. 부동산 가격이 오르고 멀티 오퍼가 들어오려면 그러니까 부동산 구입은 좋은 동네에서 해야 한다.     ▶문의: (949)873-1380 써니 김 / 뉴스타부동산 어바인 명예부사장부동산 이야기 부동산 리얼 부동산 리얼 투자 부동산 부동산 구입

2024-04-17

[부동산 이야기] 렌트 수입 관리와 건물가치

다양한 부동산 투자자들을 만나면서 부동산을 관리하는 것에 대한 중요성을 직접 느끼는 경우가 많습니다.     전문적인 매니지먼트 회사를 통해 건물을 관리하는 경우도 있지만, 직접 테넌트와 관계를 쌓으며 관리하는 경우도 많이 있습니다.     직접 관리하는 투자자들과는 부동산 매매 및 임대 컨설팅뿐만 아니라 관리와 관련해 서류나 행정적인 도움을 요청하는 경우도 많이 있습니다. 여러 가지 이유로 투자자들을 만나면서 알게 된 것은 부동산을 소유한 많은 건물주가 현재 부동산 가치의 상승을 인식하고 있음에도 불구하고, 이를 활용하는 방법에서는 종종 보수적인 태도를 보이는 경우가 많이 있습니다.     이러한 보수적 접근은 안정성을 추구하지만, 시장의 변동에 따라 큰 기회를 놓치거나 예상치 못한 손실을 경험할 수도 있습니다. 특히 렌트 수준 조정과 관련해 이러한 접근 방식은 더욱 두드러집니다.   직접 부동산을 관리하는 투자자 중 렌트 컨트롤 규제가 없음에도 불구하고, 렌트를 매년 인상하기를 꺼리는 분들이 있습니다. 공실이 오래되는 것을 방지하기 위해 받던 임대료만 받으면 만족하고 렌트를 주는 경우도 있고, 테넌트와의 관계와 사정 등 여러 가지 이유로 기존 렌트비의 인상을 주저할 경우, 이는 장기적으로 볼 때 건물의 수익성과 시장 가치에 부정적인 영향을 미치게 됩니다.     예를 들어, 어느 리테일 건물주가 본인의 연 렌트 수입이 10만 달러인 건물을 200만 달러에 팔기를 원했습니다. 이는 연수익률(CAP Rate)이 5%인 조건의 매물이었습니다. 그러나 주변 시장 분석 결과, 유사 상가의 수익률이 훨씬 높다는 사실을 알게 된 건물주는 원하는 가격에 건물을 팔기 위해서는 렌트비 인상의 필요성을 느끼게 되었습니다.   이 건물주는 현재 본인의 렌트가 시장 평균에 미치지 못한다는 점을 인지하고, 렌트를 점진적으로 인상해 최종적으로는 매달 1만 달러, 연간 12만 달러의 수입을 목표로 하고, 이를 통해 건물 가치를 200만 달러까지 끌어올릴 계획이었습니다. 그러나 이 계획은 현실적인 어려움에 직면하고 있었습니다. 리스 계약상 매년 렌트 인상이 연평균 3%로 제한되어, 월 렌트비를 1700불 인상하는 데 약 7년의 세월이 필요했습니다. 입주자들이 자발적으로 나가서, 새로운 세입자를 얻을 때 임대료를 상승할 기회가 있으나, 현재의 저렴한 렌트로 인해 입주자들이 자발적으로 이사를 나가지 않았습니다.   현재의 시장 상황에서 보수적인 렌트비 인상 방법은 시간이 오래 걸리는 반면, 시장 가치의 상승과 렌트 수준의 변화를 제대로 반영하지 못할 위험이 큽니다. 건물주가 렌트 인상을 통해 건물의 가치를 증대시키고자 하는 의도는 명확하지만, 이 방법이 최선의 전략인지 재고해볼 필요가 있습니다. 시장의 비교 대상의 다른 건물이 더 높은 렌트를 받고 있다면, 해당 건물의 경쟁력은 점차 약화할 것이고, 이는 장기적인 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.   상업용 부동산 시장에서 성공적으로 자산을 관리하고 가치를 극대화하기 위해서는 시장 조건과 수익 가능성을 정확히 파악하고, 필요한 경우 보수적인 관리 방식에서 벗어나 능동적인 전략을 채택해야 합니다. 렌트비 인상과 같은 조치는 단순히 수익을 증대시키는 것 이상의 의미가 있습니다. 이는 건물의 경쟁력을 유지하고, 장기적인 투자 가치를 보호하는 데 중요한 역할을 합니다. 따라서, 건물주들은 시장 변화를 면밀히 모니터링하고, 필요에 따라 전략을 조정하여 부동산 투자의 최적화를 도모해야 합니다.   ▶문의: (213)613-3137 렉스 유/ CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 건물가치 렌트 렌트비 인상 렌트 수입 렌트 인상

2024-04-17

[부동산 이야기] 신상명세서의 중요성

동양인 특히 한인들의 이름의 공통적인 점은 동명이인이 너무도 흔하다는 점이라고 할 수 있다. 더구나 돌림자가 일상적인 1세들의 이름 때문에 담보권을 조사하는 등기보험 회사와 에스크로에서 애를 먹는 것은 매우 일상적인 일이다. 따라서 처음 에스크로를 오픈하면서 작성해야 하는 신상명세서(Statement of Information)는 아주 중요한 자료가 된다.     고유 소셜번호와 ID번호는 물론 가주내 거주 기간, 10년간의 주거지와 직업 내용과 함께 결혼 혹은 파트너와의 관계에까지 모두 상세히 작성하도록 요구된다.     만약 셀러의 이름이 정말로 흔한 이름이라면, 대개 담보권 조사서는 거의 1인치에 가까운 책자로 출력되어 한 장씩 일일이 확인해야 하는 절차를 거치게 된다. 자칫 중요한 담보권 내용의 1페이지라도 간과하게 되는 오류가 발생하지 않도록, 타이틀 회사와 에스크로 오피서가 집중해서 살펴보는 과정을 처리하게 되는데 이에 반드시 필요한 서류가 신상명세서인 것이다.   재미있는 현상은 아무리 부부라 해도 타인종들은 각각 자신의 신상 내용을 직접 적지만, 한인들은 어느 한 배우자가 모두 작성하고 다른 배우자가 사인만 하는 경우를 흔히 볼 수 있다. 그리고 체크의 사인도 서로 대신한다고 자연스럽게 이야기하면서, 후에 양해를 구하는 일이 많으나 이는 절대 가능하지 않은 일이다.   언어 구사의 어려운 내용이 아니므로 모든 법적인 서류는 자필로 작성하는 것이 바람직하며, 특히 공공기관이나 은행 서류와 같은 중요한 문서 작성에는 배우자 혹은 자녀가 대필하는 것이 받아들여지지 않을 수도 있으므로 주의해야 한다.     직업난에는 자영업 혹은 직책을 쓰면 되고, 직장 이름은 회사의 이름을 그리고 주소와 근무 연한을 기재하면 된다. 주거지 주소의 내역과 직업난의 내용을 대조하여 담보권의 발생 시점과 등기연도 그리고 내역을 비교하여 적용 여부를 결정하는 중요한 단서가 되기 때문인 것이다. 배우자 혹은 파트너와의 혼인 기록에 따라 Child Support Alimony Lien과 같은 담보권의 해당 여부도 상세하게 조사될 수 있다.   예전의 신상명세서와 달라진 점은 배우자뿐 아니라 법적 파트너의 기록이 추가되었다는 점과 이메일 주소를 기재하는 것이 공식화되었다는 점이 특이 사항이다. 만약 시민권 취득 시 법적 이름이 ‘John Dong-Soo Kim’이나 이전에 ‘Dong Soo Kim’으로 취득한 사업체와 부동산에 대한 담보권이 남아있다면, 현재 아무리 ‘John Kim’으로 ID는 물론 일상적으로 사용한다 해도 법적으로 그 책임이 유효하다.     간혹 부동산 소유권을 다른 이름으로 혹은 법인 명의로 이전을 한 경우, 이전의 등기된 담보권에 대한 이의를 제기하는 분들이 있으나 매매과정의 정식 절차를 거치지 않은 어떠한 등기도 담보권의 해지나 말소와는 무관하다.     어떤 분들은 필요에 따라 부동산을 자식 혹은 형제에게 양도했다가 소송이나 사업난에 연루되어 다시 받고 하는 과정에서 자신도 모르는 담보권이나 등기가 올라가 있어서 혹은 세금 문제로 고초를 겪는 분들이 많다. 전문가의 조언을 반드시 따르는 것이 바람직하다.   ▶문의:email@primascrow.com 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 신상명세서 중요성 담보권 조사서 법적 이름 담보권 내용

2024-04-16

[부동산 이야기] 바이어가 찾는 집

이자율이 떨어지지 않는데도 피부로 느끼는 주택의 거래 가격은 계속 올라가고 있다.   이유는 여전히 주택시장에 매물이 부족하기 때문이다. 신규주택도 수요를 따라가지 못하고, 예비 셀러들이 사는 집을 팔고 이사를 하려 해도 올라간 주택가격에 이자율도 높아, 선뜻 집을 마켓에 내놓지 못하고 있기 때문이다. 그래서 이사를 망설이는 셀러들은 차선책으로 집을 증축하거나 개축하는 것으로 대체하기도 한다. 그러나 큰 비용을 들인 리모델링이라도 집을 팔 때 걸림돌이 되는 경우도 많다. 셀러의 개성이 강한 취향이 많이 반영된 시설이나 구조의 주택은, 아무리 비용을 많이 들여 고쳤어도 팔 때 문제가 될 수 있다. 그리고 나중에 집을 팔 때 리모델링한 비용을 회수할 수 있는지도 따져 보아야 하므로 주변의 시세를 먼저 알아보고 시작해야 한다.   그러면 어떤 바이어들은 선호하지만, 반대로 다른 바이어들에게는 구매를 망설이게 하는 주택의 조건을 생각해 보자.     주택의 크기가 대표적인 예가 되겠다. 단층집과 이층집의 차이를 보면, 이층집보다 단층집을 찾는 이들이 점점 늘고 있다. 먼저 건강상의 이유로 노년층이 단층집을 선호한다. 1층에 침실이 있다면 다행이지만, 마스터베드룸이 2층에 있는 주택은 집을 팔 때 구매자층이 제한된다. 그리고 최근에는 어린 자녀를 둔 구매자들도 자녀의 안전을 위해서 단층집을 찾는 경우가 많다. 그러므로 요즘의 주택 구매자들은 연령대 구분 없이 단층집을 찾는 쪽으로 간다.     마당의 크기도 선호도의 차이가 뚜렷하다. 먼저 조경과 수도 요금 등 관리비 부담 때문에 작은 마당이 딸린 주택을 선호하는 바이어가 늘고 있다. 아예 뜰이 거의 없는 집을 찾는 바이어들도 있지만, 이웃과의 거리가 멀어 프라이버시를 지킬 수 있는 큰 마당을 선호하는 바이어들도 많다. 뒷마당이 넓어 자녀들이 뛰어놀 수 있고 집에서 많은 시간을 보내는 요즘의 트렌드에 맞는 집을 찾는 사람들이 더 많아지고 있다. 그러나 지난 몇 년간 가뭄으로 인해 수도 요금이 많이 올라 수영장을 찾는 구매자가 점차 감소하는 추세다. 수영장이 딸린 주택에 대한 수요는 지역에 따라, 그리고 자녀를 둔 구매자 등으로 큰 차이를 보인다.   그다음이 주택의 위치이다. 자녀가 있는 바이어들은 학교와 거리가 가까워 자녀들이 도보로 등교할 수 있는 주택을 가장 좋아할 것이다. 그러나 학교 인근 주택은 자녀가 없는 바이어들에게는 피하고 싶은 주택이다. 등 하교 시간과 출 퇴근 시간이 겹치면 매일 집 앞이 차로 넘쳐나 출입이 어렵게 될 수도 있고, 학교 운동장에서 아이들이 뛰어노는 소리에 휴식을 방해받기도 한다.     한편, 젊은층이나 노년층 중에 도심지역 주택을 선호하는 바이어가 많다. 직장과 가깝고 퇴근 후나 주말 여가생활에도 교외 지역보다 도심 지역이 훨씬 낫기 때문이다. 특별히 노년층은 식당, 병원, 편의 시설과 가까운 지역에 주택을 구입하는 비율이 높다. 그러나 상점이 밀집한 번화한 도심에 위치한 주택의 가치가 주택가 밀집 지역보다 떨어지는 것이 일반적이다.     ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 바이어 연령대 도심지역 주택 주택 구매자들 주택가 밀집

2024-04-10

[부동산 이야기] 오렌키카운티 부에나파크

오렌지카운티 부에나파크는 풀러턴과 붙어있어서 매우 편리하다. 요즘은 부에나파크가 한인들에게 더 인기인 것 같다.     게다가 부에나파크가 제2의 한인타운으로 명성을 얻고 있기도 하다. 물론 학군 때문에 여전히 풀러턴의 명성을 이어가고 있다.     그러나 부에나파크 1지구 지역은 풀러턴 학군에 속해 있어 여전히 좋은 학군, 좋은 지역으로 인기가 많다. 그런 이유로 부에나파크 인근을 찾는 고객들이 부쩍 많아진 건 당연한 사실이다.     신문 부동산 광고를 보면 어디가 흥하는 도시인지를 바로 알 수 있고 신문 광고 자체가 기사라고 이야기하는 것을 많이 듣는다.     최근 신문 광고를 보면 많은 지면 광고가 부에나파크를 기준으로 나가고 있다고 해도 지나치지 않다.     즉 부동산 에이전트들이 꾸준히 그만큼 활발히 활동하면서 부동산 거래의 흐름을 주도하고 있기 때문이라는 것이다.     부에나파크는 LA에서도 가까운 편이고 LA공항에서도 30분 정도면 갈 수 있다. 주택 가격도 풀러턴이나 세리토스 등 주변 도시들보다는 싼 편이다.     사실 부에나파크는 풀러턴을 떠나서 의미가 없고 풀러턴 또한 부에나파크를 떠나서는 생각할 수 없는 도시다. 한인들에게 인기 있는 로스코요테스 컨트리클럽은 풀러턴에 있는 줄 알고 있지만, 부에나파크에 있다.     필자는 어릴 때 부모님을 따라 미국에 왔고 LA한인타운에서 고등학교를 마치고 UC어바인을 졸업해 부에나파크에서 살기도 했지만, 오렌지카운티 북부지역이 이렇게나 빨리 발전할 줄은 상상도 못 했다. 부에나파크 시는 한인 시장도 배출했다.     부에나파크는 한인 상권이 발달한 도시지만, 명소도 많이 있다. 어린이 테마파크인 너츠베리팜, 로스코요테스 컨트리클럽 외에 최근에 지어진 대형 쇼핑몰 ‘더 소스’도 부에나파크에 있다.     한인 상가는 비치 불러바드와 멜번을 위주로 엄청난 발전을 해왔고 현재도 진행 중이다. 대형마켓 3개가 붙어 있으며 장사가 잘되는 곳은 아마 세계 전역을 보아도 부에나파크뿐일 것 같다. 비치 불러바드를 지나다니는 차량만 해도 무려 70만~80만 대가 매일 오간다.     따라서  새로 지어진 상가들은 대부분 한인이 오너일 정도다. 즉 부에나파크는 한인들이 많이 거주하고 있는 풀러턴과 세리토스, 라팔마 등에 둘러싸인 상업의 요지로 제2의 코리아타운이다. LA가 세계적으로 모든 한인의 상징적인 도시이듯, 부에나파크 역시 우리 모든 한인의 마음의 고향이 되어가고 있다. 덩달아 일반 소매업체 비즈니스도 잘 된다고 한다.     큰 집을 고집하지 않으면, 100만 달러 정도 투자할 수 있다면, 자녀가 다 컸다면 바이어들에게 부에나파크를 추천하고 싶다.     마켓과 식당, 골프장 등 한인들을 위한 다양한 시설들이 가깝게 배치돼 있다. 학군을 따질만한 이유가 없다면 중년 이상 시니어들이 살기에는 금상첨화다.     친구도 많고 말동무 많고 날씨도 좋고 인심 좋고 최고의 동네임이 틀림없다.     현재, 방 3개 이상 단독주택은 100만~200만 달러 사이다. 콘도와 타운하우스는 방 3개가 70만~90만 달러에 거래되고 있다.   인근의 풀러턴과 요바린다보다는 주택가격이 약간 낮은 편이다. 렌트비는 단독 주택이 월 4500달러 내외고 콘도와 타운하우스는 3500달러 내외라고 보면 된다.     ▶문의: (714)345-4989 케롤 리 / 케롤리부동산 대표부동산 이야기 너츠베리팜 도시 한인 상가 오렌지카운티 북부지역 한인 시장

2024-04-10

[부동산 이야기] 중·저소득층 위한 지원 프로그램

저소득층을 지원하기 위한 프로그램으로 LA에는 HUD Income Limit에 가면 매년 수입이 업데이트되어 그 기준에 따라 도움을 받게 되는데 LA시는 저소득층(AMI 80%)에게는 61만1000달러를 지원해주고 중간 소득층(AMI 120%)에는 11만5000달러, 그리고 중상 소득층(AMI 150%)에는 9만 달러를 지원해 주고 있지만, 현재 기금 소진으로 저소득층만 도와주고 있다.     LA카운티는 현재까지 저소득층만 지원해주고 있었는데 곧 저소득층(AMI 80%)과 중간소득층(AMI 120%)으로 나눠서 8만5000달러까지 지원해 주는 프로그램을 가동하게 된다.   LA카운티에서 집을 사려는 중간 소득층들에는 희소식이 될 것이 틀림없다. 오렌지카운티(OC)는 MAP로 8만 달러를 빌려주는데 본인 재정 상황에 맞는 프로그램을 잘 선택해서 도움을 극대화하면 좋겠다.       이외에도 Calhome을 통해서 다양한 카운티 지역에서 10만에서 12만 달러까지 도움을 제공하는 프로그램을 통해 내 집 마련을 하는 전략을 가지고 기회를 잘 활용하는 지혜가 필요한 때다.     정부 보조 프로그램을 활용하여 주택을 구입할 때에는 다양한 절차와 요구 사항을 준비해야 하고 먼저, 정부 보조 프로그램을 신청하기 전에 자신의 재정 상황을 신중히 분석해야 한다. 이를 통해 어떤 종류의 보조가 필요한지, 어떤 프로그램에 적합한지 등을 결정할 수 있다.     또한, 정부 보조 프로그램에 대한 이해와 각 프로그램의 요구 사항을 파악하는 것이 중요하다.  정부 보조 프로그램을 활용하여 주택을 구입할 때에는 다양한 절차와 요구 사항을 준비해야 한다.     다운페이 보조금과 함께 그랜트도 함께 받을 수 있는데 WISH(Workforce Initiative Subsidy for Homeownership)라고 하는 그랜트는 집 사기전 자신의 통장에 5500달러가 입금되어 있음을 증명하면 연방주택융자은행(FHLB)으로부터 4배 매칭 그랜트, 1만6500달러를 받아서 내 돈 5500달러와 합하여 2만2000달러를 다운페이나 클로징 비용으로 사용할 수 있도록 한 프로그램이다.     매년 20%씩 내 돈이 되어 5년이 지나면 갚을 필요 없이 완전히 내 돈이 되는 것이다.     이외에도 고소득자들을 위해서 가구 수입이 15만 달러 이상 되고 다운페이가 5% 정도밖에 안 되어도 PMI 없이 좋은 이자율과 그랜트까지 받을 수 있는 CRA프로그램이 있다.     이 프로그램은 정보를 알고 집을 구입할 때와 그렇지 못한 경우 혜택에서 큰 차이가 날 수도 있다.   또 반반주택이라고 하는 개념으로 어포더블 하우스들도 있는데 융자의 반은 저소득층이 부담하고, 반은 정부에서 다운페이 보조로 돕는 특별 프로젝트를 신청할 수 있다.     요즈음 주정부에서 두 번째로 시작하고 있는 Calhfa에서 15만 달러까지 지원해주는 드림포올 프로그램을 많이 신청하고 있다. 신청 마감일이 오는 29일 오후 5시까지이기 때문에 관심 있는 첫 주택구매자들은 자격 조건을 알아보고 신청을 서둘러야 할 것이다.     이 프로그램은 5월 초 추첨을 통해서 당첨자들에게는 바우처가 발행되게 되는데 만약 주 정부 프로그램에 당첨이 안 된 사람들은 시나 카운티에서 도와주는 프로그램을 통해서 도움을 받을 수 있는지 상담을 통해서 각 정부 보조 프로그램들이 요구하는 다양한 조건들을 충족시켜 언더라이팅 기준을 통과하는 것이 매우 중요한 절차다.   ▶문의: (213)380-3700 이지락 샬롬센터소장부동산 이야기 IS 저소득층 지원 프로그램 정부 프로그램 다운페이 보조금

2024-04-09

[부동산 이야기] 임대 주택에 투자할 때

건물주가 아파트를 비롯한 주거용 주택을 임대할 때, 혹시 테넌트로 인하여 발생할 수 있는 불이익으로부터 보호받을 수 있는, 즉 임대인인 건물주와 임차인인 테넌트간의 분쟁을 최소화할 수 있는 관련법들을 알아보자. 500만 유닛 이상의 주택이 임대 주택인 캘리포니아는 렌트에 관한 소비자보호법이 미국의 어느 주보다 더 철저하게 시행되고 있다.     지난 몇 년간 코로나19 팬데믹 사태로 약자인 세입자를 보호하기 위한 테넌트를 위한 혜택도 예외가 아니었듯이, 역시 임대차에 관한 법률들도 대부분 건물주보다는 약자의 입장에 있는 세입자 중심으로 되어 있다. 그중에서 몇 가지 중요한 렌트에 관련된 법안들을 간략하게 살펴봄으로 세입자와 건물주의 권리가 무엇인지 알아보고자 한다. 우선 렌트를 할 때 고려해야 할 것, 렌트의 가격과 인상폭, 시큐리티 보증금, 그리고 어떤 경우 문제가 되는 테넌트를 퇴거시킬 수 있는지 알아보기로 한다.     먼저 처음 임대차 계약할 때 정해진 렌트비는 캘리포니아에서 렌트컨트롤이 적용되지 않는 건물인 경우에, 2019년에 통과된 새로운 AB1482법에 의해 2029년 말까지는 매년 기존 렌트비의 5%에 매년 물가인상률을 더한 금액까지 올릴 수 있다.     예를 들어 2024년의 ‘소비자 물가지수’(CPI)가 3%이므로 8%까지 올릴 수 있다. 2023년 소비자 물가 지수는 4.06%이었고, 인플레이션이 안정되는 2025년에는 2% 미만으로 떨어질 것으로 예상한다. 하지만 AB1482가 통과되기 이전에 이미 자체적으로 렌트 인상 관련법 등을 시행하고 있던 LA, 샌프란시스코 등의 도시에서는 이 법이 적용되지 않는다. 또 건축한 지 15년 미만의 임대주택들도 여기에 해당하지 않는다.   그리고 처음 계약할 때 첫 번째 렌트와 함께 지불해야 하는 시큐리티 보증금은 2개월 치의 렌트비가 넘는 금액을 받을 수 없도록 하고 있다. 이 2개월 치 금액에는 마지막 달 렌트가 포함되어 있으니 실제로 시큐리티 보증금은 첫 달 렌트와 동일한 금액을 받을 수 있다. 그러나 가구가 포함된 임대 주택의 경우는 3개월 치까지 시큐리티 보증금을 받을 수 있다.   한편 시큐리티 보증금은 테넌트가 이사를 나간 후에, 건물주는 점검한 후 3주, 즉 21일 안에 돌려주어야 한다. 이때 렌트 기간 안에 처음에 작성한 계약서와 다른 위반사항이 발견되었거나 물리적 손상, 혹시 테넌트가 제때에 렌트비를 내지 못해서 밀린 렌트비 등을 제하고 남은 금액만 돌려줄 수 있다. 한편 시큐리티 보증금을 돌려줄 때, 구체적인 공제 항목에는, 보통 파손이나 손상을 입힌 경우는 수리에 필요한 금액을 공제할 수 있는 데, 이때 125달러 미만의 소액 수리 비용은 영수증 없어도 가능하다. 하지만 카펫이나 페인트 등 일정 기간이 지나면 특별히 망가뜨리지 않아도 낡아서, 3년에서 5년 후에 다시 해야 하는 것들은 시큐리티 보증금에서 제외할 수 없다.     그리고 주택을 매매하거나, 세입자가 렌트 계약 조건을 어겼을 때는 퇴거 조치가 가능하지만, 건물주는 퇴거 조치를 할 때, 반드시 관련 법률을 잘 숙지한 후 퇴거조치를 해야 한다.   ▶문의: (818)497-8949  미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택 임대 임대 주택 시큐리티 보증금 기존 렌트비

2024-04-03

[부동산 이야기] 가주 주택시장 상식 <3> 다운사이징

올해 남가주 주택시장의 가장 큰 주류는 바로 ‘다운사이징’일 것이다.     현재 캘리포니아를 필두로 전국에서 가장 많은 주택을 보유하고 있고, 추가 주택 구입이 가능하고 은퇴를 진행 중이거나 이미 은퇴를 한 세대가 베이비부머 세대다.     강력한 구매력을 갖추고 있고 여러 번의 부동산 주택 매매를 통해 실질적인 부동산 시장에 대한 이해도가 높고 어느 세대 보다도 빠른 결정이 가능한 계층이라는 특징이 있다.     이들은 주택뿐만 아니고 여전히 한인타운을 포함한 한인 주거 주지역과 경제활동 지역에서 인컴용 아파트나 각종 상가나 웨어하우스 그리고 외곽 지역의 상당수 개발 가능한 토지를 포함한 여러 가지 투자용 매물을 다수 보유하고 있다.     상당수는 이미 상속이나 증여 또는 제삼자에 대한 매매를 마친 상태이지만 특히 올해 경우 주택을 거주용으로 장기간 보유한 이들을 중심으로 이주를 위해서 기존 주택을 팔고 남은 에퀴티로 규모를 줄인 다운사이징 형태의 주택 거래의 큰 축을 담당할 전망이다.     이들로 인해서 여름 전후 주택시장 매물은 40% 정도까지 상승할 것으로도 예측되고 있다.     일단 이들을 위해서 몇 가지 고려 사항들을 알아본다.     첫 번째, 주택을 장기간 보유한 경우 가능한 양도세 혜택 외 발생 가능한 추가 택스에 대해서 사전에 담당 회계전문인이나 변호사와 충분한 대비가 필요하다.     추가해서 여러 채의 부동산을 보유한 경우 유산 상속이나 증여 관련해서 그리고 추후 프로베이트를 피하기 위해서 전문 변호사와의 상담을 통해서 리빙 트러스트의 설정을 포함한 여러 가지 제반 조치가 필요하다.     이민 1세대들의 경우 양도세 면제 범위를 벗어난 에퀴티를 보유한 소유주들이 상당수이기 때문에 사전에 준비가 필요하다.     특히 캘리포니아는 가능한 프로포지션 19 혜택을 통한 재산세를 기존과 동일하게 유지하거나 최소한의 증가만이 가능하도록 하는 것이 중요하다.     두번째, 현재의 위치에서 가까운 거리로의 이주를 먼저 고려해 봐야 한다.     현재 부동산을 매매하고 남은 에퀴티로 주택이 현금으로 구입이 가능하거나 거의 융자가 필요 없는 단독주택을 중심으로 매물을 구입하고 일정 자금을 저축이 가능하다면 여러모로 좋은 다운사이징의 사례가 될 수 있다.     가능한 지역으로는 LA나 오렌지카운티의 주택을 매매 후 리버사이드나 샌버나디노 같은 인랜드 지역의 55세 이상 은퇴 커뮤니티를 중심으로 해서 공통으로 부과 되는 HOA가 저렴한 지역과 재산세가 낮게 유지 가능한 단독주택지역이 될 것이다.     은퇴 주택을 구입한다고 해도 추후 매매를 해야 하기 때문에 현재와 같이 고가를 유지하고 있는 캘리포니아 주택시장의 가치가 하락한다고 해도 상대적으로 고점에 매입하여도 낮은 가격에 있는 주택들이 손해를 줄일 수 있고 낮은 가격대의 주택에 대한 계속된 선호도를 생각 한다면 좋은 투자가 될 수 있다.     세번째, 가능하다면 좋은 매물이 나올 경우 캘리포니아 내에서 주택 추가 구입이 가능한 조건을 유지하라고 권해 드린다.     일단 외곽지역 경우 LA나 오렌지카운티보다는 가격 인하를 포함한 주택시장의 위기 상황 발생 시 상대적으로 투자조건에 유리한 주택을 포함한 부동산 매물의 구매가 가능할 수 있다.     ▶문의: (213)663-5392  곽재혁 / 퍼스팀 부동산부동산 이야기 다운사이징 주택시장 다운사이징 형태 부동산 주택 추가 주택

2024-04-03

[부동산 이야기] 주택의 공정 주거법

부동산에 투자할 때 고려해야 할 사항 중에는 누구에게나 공평하게 거주할 수 있는 주거의 권리, 즉 공정 주거법을 지켜야 하는 것이 있다. 그러면 소수자, 즉 사회적인 약자의 권익을 위한 공정 주거법에 대해 알아보자.   먼저 공정 주거법(Fair Housing Act)이 생긴 유래를 살펴보자. 1910년대 미국의 흑인들이 인종차별과 냉대를 피해 남부에서 북부의 도시로 일자리를 찾아 도시로 떠나기 시작했다. 이른바 '대이동(Great Migration)'의 시작이었다. 하지만 정부 정책이나 융자 등에서의 차별 때문에 흑인들은 백인과 같은 동네에서 살 수 없었고 이런 현상은 1960년대에 정점에 달했다. 결국 각종 차별에 반대하는 민권운동이 본격화됐고 특히 1968년에 공정주거법이 제정되면서 그때부터 1980년대까지 도시 근교의 주택가로 흑인들이 꾸준히 이사하여 지금과 같은 다양한 인종이 공존하게 됐다.   누구에게나 공정하게 주거의 권리를 주기 위하여 제정된 ‘Fair Housing Act of 1968’에 따른 주택의 매매와 임대의 조건을 보면 인종, 출신 국가, 종교, 성별, 장애, 미성년 자녀의 유무, 가족의 구성상황 등을 근거로 다음 행위를 하는 것은 위법이다. 누구에게나 주택의 매매나 임대를 할 때 동등한 권리를 줘야 하므로 주택 거래 협상이나 공급을 거부할 수 없다.   그리고 매매나 임대 시에 서비스나 시설 등에 차별을 두어서도 안 되고 마켓에 나와 있는 주택을 거짓으로 나와 있지 않다고 말하는 것도 위법이다. 주거 관련 편의시설이나 서비스에 대한 접근을 차별적으로 제한하는 행위 등도 위법이다. 특정 인종이 이웃으로 들어온다고 하여 소유자가 빨리 또는 저가에 집을 팔거나 임대하도록 유인할 수 없다.     또 주택을 담보로 대출을 받을 때 대출을 거부하거나 대출에 대한 정보를 제공하길 거부하는 것도 위법이다. 주택의 감정이나 융자 시 은행의 이자나 수수료도 동등하게 처리해야 한다. 공평한 주거권에 대한 권리를 행사하거나 타인의 권리행사를 돕는 사람을 괴롭히거나, 강압, 위협 또는 방해하는 것은 불법이다. 인종, 출신 국가, 종교, 성별, 가족 상황, 장애에 근거한 선호도나 제한을 표현한 광고를 하거나 발언을 하는 것은 불법이다. 이는 단일 세대나 소유자가 사는 주택에도 적용된다.   특히 1991년부터는 새로 지어지는 건물에 장애인을 위하여 별도의 시설을 마련해야 한다. 휠체어를 타는 장애인을 위하여 출입문과 복도가 충분히 넓어야 한다. 모든 주거영역은 필요한 경우 장애인이 사용 가능한 통로가 따로 있어야 하고, 접근 가능한 등 스위치, 전기 콘센트, 온도계, 냉난방 장치, 손잡이를 장착할 수 있게 강화된 화장실 벽, 휠체어를 탄 사람이 사용할 수 있는 부엌과 화장실이 있어야 한다. 비록, 애완견을 키울 수 없는 아파트라도 안내견과 동거할 수 있도록 허용해야 한다. 물론 미지정된 주차장을 제공하는 아파트에도 자기가 사는 유닛 가까운 곳에 지정 공간을 달라는 지체 장애인 거주자의 요청에 응해야 한다.     ▶문의: (818)497-8949  미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주거법 주택 공정 주거법 주택 거래 지체 장애인

2024-03-27

[부동산 이야기] 주택 보험

전국적으로 집 보험 가격이 20~30% 정도 인상됐다. 이로 인해 콘도나 타운홈 등 유닛 벽들이 붙어있는 경우 일괄적으로 들어있는 매스터 화재보험 가격의 인상으로 HOA 비용 역시 올랐다.       주택을 소유하고 유지하는 데 드는 소유주들의 부담이 훨씬 커지고 있는 것이다. 그뿐만 아니라 올스테이트, 파머스, 스테이트팜 등 메이저 보험회사들이 캘리포니아에서 새로운 주택보험 상품 판매를 중단하겠다고 발표해 보험 가입 자체가 정말 쉽지 않은 상황이다.     에스크로를 열게 되면 보험부터 먼저 알아보는 것을 권유한다. 시간도 훨씬 오래 걸리고 보험비도 비싸니 가능한 한 부지런히 알아볼 필요가 있다.       주택 보험의 종류에는 대표적으로 단독주택 보험인 HO3,  콘도 보험인 HO6, 건물주 보험인 DP3, 세입자 보험인 HO4 등이 있다.     단독주택 보험은 단독주택을 소유하면서 본인이 그 집에 거주할 때 가입하는 보험이다. 만일 단독주택을 소유하지만, 본인이 거주하지 않고 임대를 준 경우, 즉 세입자가 살고 있다면 단독주택 보험이 아닌 건물주 보험에 가입해야 한다.     콘도나 타운 홈의 경우 위에서 언급한 바와 같이 화재 보험은 일괄적으로 들고 있기 때문에 유닛 벽 내부만 커버하는 콘도 보험을 추가로 들게 된다.     단독주택이든 콘도, 타운 홈이든 상관없이 본인이 소유주가 아니고 세입자인 경우는 세입자 보험 커버리지가 필요하다.   주택 보험의 대표적인 구성을 보면 Dwelling Coverage(주택 건축), Other Structure(주택 외 부속 건물), Personal Property(개인의 물건), Loss of use(임시 주거 비용), Personal Liability(개인 책임보험) 등으로 나뉘어 있다.     먼저 주택 건축에 관한 부문은 집 건물에 대해 보상 보험으로서 화재나 바람 등의 피해시집을 고치거나 새로 짓는 데 필요한 비용을 계산해 가입하게 되어 있다.     여기서 땅은 없어지지 않으므로 땅값은 포함할 필요가 없고, 집을 산 시세 가격과는 같지 않은 경우가 많다.       융자받은 금액과 상관없이 집 재건축비용에 필요한 정도를 기준으로 커버리지 액수로 잡는 것이 맞다.       부속 건물은 울타리, 수영장, 창고, 차고 등 집 건물 외에 대한 커버리지로서 보상 액수는 주택 건축 비용의 약 10%에 해당하는 액수다.     개인 소유물 보험 항목은 보험가입자의 개인 물건으로 가전제품, 옷, 가구 귀중품(단, 귀중품의 보상은 도난 사고일 경우에 보상액수가 정해져 있음에 유의해야 함)에 대한 커버리지이다.     임시 주거비 항목은 집에 사고 등이 발생해서 거주할 수 없는 상태일 때 일시적으로 거주해야 하는 아파트나 호텔 등을 사용하는 데 필요한 비용을 보상해 주는 커버리지이고 집이 수리되는 기간 동안 보상되고 최대 수혜 기간은 대부분 1년을 넘지 않는다.     개인 책임 항목은 보험 가입자와 집 구성원으로 인해 제삼자가 재산상이나 신체상 피해를 봐서 받게 되는 클레임에 대해 법적 비용과 필요하다면 보상까지 책임져 주는 커버리지다. 차 보험과 집 보험을 함께 묶어서 드는 경우 멀티 라인 할인 혜택이 있으니 이도 함께 문의해보자.     ▶문의: (661)675-6000 윤 김 / 네오집스 리얼티 Broker부동산 이야기 보험 주택 단독주택 보험 주택보험 상품 건물주 보험

2024-03-27

[부동산 이야기] 안전자산과 위험자산

안전자산과 위험자산의 가격은 보통 반대로 움직이는 것이 상식이다. 리스크가 많은 시장인 경우 위험자산에서 안전자산으로 돈이 움직이고 위험자산 가격이 내리고 안전자산의 가격은 오른다.     반대로 리스크가 적은 경제 호황기에서는 위험자산에 돈이 몰리면서 안전자산의 가격은 내리고 위험자산의 가격이 오르기 마련이다.     일례로 금값과 주가는 보통 다른 방향으로 움직인다. 2017년 트럼프 대통령 당시 파격적인 감세와 정책으로 기업 실적 기대감에 나스닥 지수가 약 30% 올랐다. 반면 안정적인 금 가격은 10%나 내려갔다.   하지만, 지구 역사상 가장 안전한 자산이라고 불리는 ‘금’과 매우 위험한 자산의 대명사인 ‘주식 및 비트코인’ 가격이 동시에 사상 최고치를 경신하고 있다.     금 가격은 상승세를 이어가면서 3월 초에는 2140달러까지 오르며 최고치를 경신했고, 비트코인 또한 6만9000달러를 돌파 종전 최고치를 경신했다.     게다가 S&P 지수, 나스닥 지수, 일본 닛케이 등 주요국 주가지수 또한 사상 최고치를 달리고 있다.   위험자산인 주식과 비트코인 그리고 안전자산인 금이 동시에 오르기 시작한 것은 작년부터 시작됐다. 개별 자산이 오를만한 이유는 분명 존재했다.     금값은 2022년 우크라이나 전쟁 이후 신흥국(중국 및 인도 등) 등이 금을 적극적으로 사들이면서 금값을 올렸다. 비트코인 경우 올해 1월 미국이 비트코인에 투자하는 ETF의 상장을 승인한 것과 4월에 돌아오는 반감기로 인해 발행 물량이 줄어든다는 것이 호재로 작용하고 있다.   게다가 십 수년간 세계의 기축통화인 미국 달러가 이제 전성기를 지났다는 것 또한 안전자산과 위험자산의 동시 랠리를 가속화 하는 원인으로도 지목된다.     미국이 가지고 있는 부채가 너무 많아 빚이 하루에도 기하급수적으로 증가하고 있기 때문이다. 이를 보면 달러의 대체재인 금, 주식, 비트코인 가치가 사상 최고치를 달성하는 이유는 당연할 수 있다.     그렇다면 현재 미 부동산을 위 현상과 함께 살펴보면 미국 부동산 경기의 시그널은 매우 긍정적인 것으로 판단된다.     첫째 미국은 경제인구 유입이 지속해서 이루어지고 있다. 즉 중국, 인도, 동남아에서 미국 동부와 서부로 자본과 함께 이주하는 투자 이민이 꾸준히 증가하고 있다.     게다가 미 달러는 기축통화로서 투자 금액에 대한 환금이 자유로워 투자금의 회수가 쉽다. 또한 비트코인 및 디지털 화폐는 미래 재화의 지급 수단을 예측 불가능하게 하지만, 그 수단을 통한 최종 목적지는 실물 자산이라는 것. 이는 변함이 없는 역사적으로 검증된 진리다. 즉, 미국은 변함없는 금융시장의 중심으로 세계의 모든 자금이 집중되는 안전한 투자처이자 그중 최고의 수단은 부동산이다.   이러한 여건에 따라 미국 부동산 시장에의 투자는 안정적이며 안전하다고 할 수 있으며 중장기적이라 할 수 있다. 사실 무엇보다 위의 무서운 랠리를 이어가고 있는 주식 및 비트코인의 랠리는 더욱 안전자산인 부동산을 초 안전자산으로 포지션을 승격시켜 주는 계기이기도 하다.     무조건적인 낙관론, 과도한 레버리지, 불패 신화는 지양해야 하지만, 현재 모든 자산의 가격이 오르는 ‘모든 자산의 랠리’ 시장 속에서도, 영원히 변하지 않는 불변의 가치는 바로 우리가 사는 지구 그리고 땅 들어가 개개인의 집 바로 부동산이다.   ▶문의: (424)359-9145 제이든 모/ EXP부동산부동산 이야기 안전자산 위험자산 위험자산인 주식 위험자산 가격 주식 비트코인

2024-03-27

[부동산 이야기] 에스크로 견적서와 정산서

부동산이나 사업체를 매매할 때 셀러와 바이어에게 가장 핵심이 되는 내용은 과연 투자에 들어가는 총금액이 얼마인지, 그리고 최종 자신에게 입금될 금액에 대한 것이다.  처음 시작 혹은 에스크로 기간 중에 대략적인 비용과 정산의 내용이 융자 은행의 요구로 에스크로에서 작성되어 제출된다. 이 견적서(Estimates)를 바탕으로 은행에서는 구입자의 자금 출처를 확인하고 ABC와 같은 정부에서도 자금 경로를 확인하며 구매자는 필요한 금액을 그에 맞게 준비해서 에스크로에 입금해야 한다. 만약 구매자의 고유 자금보다 친지로부터 지원을 받은 경우, 그 출처를 밝히며 증명을 해야 하는 절차가 여러 가지 이유로 필요할 수도 있다.   우선 부동산의 경우, 구매자인 바이어는 융자에 필요한 금액이 가장 큰 비중을 차지하며 은행에서 요구하는 타이틀 보험과 건물보험료 및 에스크로 비용 등이 포함된다. 재산세, 렌트 수입 및 디파짓, 그리고 관리비 등은 셀러와 분담해서 기간에 맞게 정산되므로 염려할 필요 없다. 매매 가격에 따라 추후의 재산세는 카운티에서 새로이 계산되어 추가 징집세로 나오므로 당분간 나누어 고지서를 받게 되나 전체 금액을 산정해 보면 대부분 정확하다.   대부분의 오피서가 건물 보험을 미리 조사해보고 결정할 것을 오픈 시 권유하나 많은 바이어가 미루다 급하게 가입하는 경우가 많은데, 특히 요즘 보험 문제로 클로징이 지연되는 일이 매우 흔하다. 예전처럼 여러 회사를 비교해 보는 것은 매우 요원한 일이 되어서 대부분 셀러의 보험에 재가입을 해야 하는 경우도 많이 생겼다.   사업체의 경우 좀 더 복잡하고 변수가 많이 발생할 수도 있다. 우선 사업체의 재고 물량에 대한 정확한 금액이 정확하지 않은 상황에서 예상치 금액으로 바이어는 전액 입금을 하여야 하며, 이를 근거로 융자 은행에서는 자금 출처와 에스크로 계좌에 입금을 확인한 후에 융자금액을 에스크로에 송금하게 된다. 이때 바이어는 융자 서류와 클로징 제반 서류들과 함께 견적서를 받아 입금 금액을 확인 후 은행 수표 혹은 송금의 방법으로 입금하게 되는 것이다. 렌트 비용이나 재산세, 건물주의 디파짓과 장비에 대한 세금 등은 클로징 예상 날짜에준하여 정산하게 되며 월별 혹은 연간으로 정확하게 계산하도록 되어있다.     이때 건물주와 확인된 CAM비용과 같은 내용을 다시 확인하며, 건물주로부터 차후 렌트 페이먼트의 납부 방법에 대해서도 정보를 확인받는 것이 바람직하다.  관리회사가 별도로 있는 경우 월 납부 금액을 누구에게 지불할 것인지 그리고 정확한 디파짓을 차후에 돌려받을 수 있는 것에 대해서도 짚고 넘어가는 것이 반드시 필요하다.   클로징에 정확하게 나온 재고물량에 대한 보고서가 들어오면 금액에 따라 바이어와 셀러가 직접 주고받을 수도 있고, 금액이 차이가 큰 경우에는 에스크로에서 사후 지불되는 방법을 은행에서 요구하기도 한다.     부동산이나 사업체 모두 셀러에게는 법적 명의로 모든 지불이 이루어지는 것이 원칙이며 위임장 혹은 다른 서류들은 변호사와 상의하여 그 외에 다른 용도로 사용될 수 있다.   ▶문의: email@primaescrow.com  제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 견적서 에스크로 비용 에스크로 기간 에스크로 계좌

2024-03-19

[부동산 이야기] 주택시장에 미치는 외부 요인

부동산 플랫폼인 레드핀은 2024년 금리가 인하하고, 집값도 1% 정도 하락할 것이라는 반가운 전망을 발표했었지만, 한편으론 부정적인 전망도 있다.   올해는 11월 5일에 있을 대통령 선거, 대규모 해외 전쟁, 구글, 아마존 등 잇따른 기업들의 해고 발표 등 연방준비제도(Fed·연준)가 경제를 연착륙으로 이끌 수 있을지에 대한 우려로 가득 차 있다.   2024년 대선이 다가옴에 따라 LA의 많은 주민은 그 결과가 지역 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 궁금해하고 있다. 다가오는 선거 등 외적인 요인들이 부동산에 미치는 몇 가지 주요 요인과 잠재적 영향을 살펴보자.   집을 사고파는 것은 대부분의 사람이 하는 가장 큰 금융 거래 중 하나다. 누가 대통령이 되느냐에 따라 달라지는 정책들로 인해, 불확실한 미래가 걱정되어 주택 시장에서 손을 떼고 그 자리에 기다리는 경우도 있을 것이다. 전문가들도 불확실성은 경제를 둔화시켜, 투자 결정을 늦추거나 멈추어 소비자 지출을 방해할 수도 있다는 예상을 내놓고 있다.   하지만 선거는 재정 및 통화 정책의 변화로 이어질 수 있으며, 이는 결국 금리에 영향을 미칠 수 있다. 낮은 이자율은 대출을 더 저렴하게 만들어 잠재적으로 주택 수요를 자극할 수도 있을 것이다. 이렇게 선거는 정책 변화, 시장 불확실성, 저렴한 주택 계획 및 금리 변동을 통해 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 가능성이 있다. 새로운 정책을 갖춘 새 정부의 가능성과 그에 따른 모든 불안으로 인해 일부 예비 구매자와 판매자는 자신이 선호하는 정당과 관계없이 일시 중지 버튼을 누를 수도 있다.     그러나 선거가 주택 시장에 미치는 영향은 일시적인 현상이 될 것이다. 선거가 있는 해에는 11월이 다른 해보다 주택거래의 양이 떨어진다고 한다. 주택판매는 11월을 제외하면 선거가 없는 해에 비해 변동이 없다.     그리고 실업률이 주택시장에 타격을 줄 수도 있다. 주택 시장에 대한 또 다른 위협은 경기 침체로 인한 높은 실업률이다. 직업의 안정은 소비자 신뢰에 영향을 미치는 요소이다. 실업을 걱정하면서, 다운페이에 필요한 많은 현금과 15~30년 동안 모기지 지불을 책임져야 하는 주택을 구입하는 것은 거의 불가능한 일이다.   그리고, 전쟁은 미국 주택 시장에도 영향을 미칠 수 있다. 우크라이나와 중동의 치명적인 전쟁은 미국 주택 시장에 영향을 미쳐 모기지 금리가 높아질 가능성이 있다. 만약 천연자원과 무역 중단이 발생한다면 그때가 미국 경제에 영향을 미칠 수 있으며, 이로 인해 비용이 더 많이 발생할 수 있을 것이다. 상품 가격과 휘발유 가격이 오르면 인플레이션이 다시 상승할 것이고, 연준이 금리를 빠르게 인하하고 모기지 금리를 인하할 것이라는 희망을 버려야 할 수도 있다. 중동 지역의 분쟁이 확대되면 가스 가격이 상승하고 인플레이션이 역전될 수 있다는 걱정스러운 의견을 말하기도 한다.   이와 같은 모든 우려에도 불구하고 현재는 여전히 집을 사려는 사람이 더 많다.     ▶문의: (818)497-8949     미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택시장 외부 외부 요인 주택 시장 부동산 시장

2024-03-13

[부동산 이야기] 가주정부 주택 차압 절차

각주마다 주택차압에 대한 법령이 다른데 캘리포니아주는 Deed of Trust(신탁증서)가 이루어지기 위해서는 3명의 법적효력인(Person)을 요구한다. 첫번째는Trustor(융자 수혜자), 그리고 Beneficiary(융자 제공자), 그리고 Trustee(제3자로서 주택차압의 권리를 갖는 자)로 구성된다. 등기에는 ‘power of sale’이란 항목이 기재되어 있으면 Trustee는 주택 차압할 수 있는 권리를 갖게 된다.     융자의 채무불이행(loan default)은 주택차압의 시초이며 융자제공자는 투자한 원금을 회수하기 위하여 주택차압을 시도하게 된다. 캘리포니아의 주택차압의 모든 절차는 법원의 의결청구(Non-Judicial) 없이 융자제공자의 의도에 따라 결정된다. 즉 모기지가 연체된 날로부터 아무런 조치를 취하지 않으면 비 사법처리로평균 7개월 정도면 차압이 된다는 것이다. 따라서 은행하고 연락해서 도움을 요청하는 것은 매우 중요하다.     Non-judicial(비 사법처리)인 경우에 주택소유자는 몇 가지 알아야 할 사항이 있다. 사법처리(Judicial)의 경우보다 비 사법처리는 법원의 심사과정이나 명령이 없이 주택차압의 기간이 짧다는 것이다.     캘리포니아의 경우 주택차압은 채무불이행 통보(Notice of default)를 받고 난 후부터 바로 시작이 된다. 이 통보는 카운티 사무실에 기록되므로 융자제공자의 수납 권리를 이행할 수 있게 한다.   이 채무불이행 통보는 채무불이행 시 곧바로 4주에서 12주 사이에 이루어진다. 대체로 차압 통지를 받으면 심리적으로 차압에 대한 불안감으로 많은 고통에 시달리게 된다. 중요한 것은 아마추어로부터의 도움이 아닌 HUD 승인 전문 상담가를 통해 도움을 받을 필요가 있다. 주택차압 상담가는 차압을 예방하기 위한 전문적인 조언과 함께 다양한 리소스를 통해 차압을 막기 위한 옵션을 가지고 도움을 제공하고 있다.   차압의 타임라인과 절차를 몰라서 페이먼트를 못 하면 바로 집에서 쫓겨나는 줄 알고 불안에 떨다가 집을 비워두고 나가서 거주하는 홈 오너들도 종종 보게 된다. 지금 가주 정부에서는 모기지 연체된 홈오너들에게 8만 달러까지 도와주는 프로그램이 올여름이면 기금이 소진될 시점에 도달하고 있다.   모기지 페이먼트가 연체된 홈오너들은 서둘러 도움을 요청할 필요가 있겠고 모든 사람이똑같은 재정 상황으로 도움을 받을 수 있는 것이 아니라면 차압 예방 상담원들은 은행하고의 협상을 통해 각 개인에 맞는 옵션을 통해서 집을 유지할 수 있도록 도움을 제공하고 있다.     따라서 주택소유자들은 자신에게 닥칠 재정 상황을 미리 짐작하고 각자 상황에 맞는 도움을 위해 협조기관에 도움 연락을 요청하는 것은 매우 중요하다.   ▶문의: (213)380-3700   (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.) 이지락 이지락샬롬센터소장부동산 이야기 가주정부 주택 주택차압 상담가 가주정부 주택 차압 예방

2024-03-12

[부동산 이야기] 가주 주택시장 상식 <2> 컨틴전시 사항

주택구입 과정에서 에스크로의 조건부 사항은 크게 네 가지로 나누어진다.     컨틴전시는 일정 기간 내에 조건부 해지의 의무가 있고 주로 바이어를 보호하는 장치이다.   첫 번째가 인스펙션 조건부이다. 주택구입 시에 주택상태를 인스펙터를 통해서 점검하는 것으로 주로 피지컬 인스펙션(Physical Inspection)으로 이해된다.     인스펙터는 주로 육안으로 주택상태를 점검하며 이때 인스펙터가 점검하지 않는 사항들이 무엇인지를 알아야 한다. 스프링클러의 작동 상태나, 가전제품 상태, 수영장이나 지붕 상태에 대해서는 검사의 의무를 제외하는 경우가 많기 때문이다.     또한 인스펙터가 자신들의 업무 관련으로 적절한 E&O 보험을 가졌는지를 알아야 한다. 필요하다면 추가로 지붕이나 구조(Foundation), 수영장이나 특히 오래된 주택의 경우 배관이나 전기 등 컨트랙터의 점검을 추가로 받는 것을 권한다.     주의할 점은 캘리포니아 주택매매는 원칙적으로 ‘As Is’로 거래가 되므로 바이어가 에이전트를 통해서 수리 요구를 한다고 해도 셀러가 이것을 무조건 수용해야 하는 의무는 없다는 점이다.     두 번째로 오래된 단독주택 경우 퍼밋이나 기타 위반 사항이 있는지를 시의 빌딩이나 플래닝 부서를 통해서 확인을 해보는 것이 좋다.     파킹장을 포함한 불법 건축물이 허가를 받지 않은 경우 이를 시에서 시정을 요구한 사항을 모르고 에스크로를 종료하면서 낭패를 보는 경우들이 있고 소송을 한다고 해도 장기간 시간이 걸리기 때문에 주의해야 한다. 또한 해당 주택의 사이즈나 기타 관련 기록들을 열람해 보거나 셀러의 디스크로저 서류를 면밀하게 검토해야 한다.     특히 최근 보험 변동성으로 에스크로 오픈 시 무조건 보험 가입이 가능한지와 과거 클레임 기록이 있는지들을 먼저 살펴봐야만 한다.     세번째 융자에 관한 조건이 있다. 오퍼를 넣기 전에 미리 융자 관련 승인 단계를 거치지만 융자 시 필요한 인컴이나 신용기록과 기타 렌더의 요구사항을 충족한 언더라이팅 기준을 충족한 승인 레터를 받는 게 중요하다. 또 직장이나 수입원의 유지 그리고 신용도를 지속해서 유지하는 것이 중요하기 때문에 갑작스러운 부채의 증가나 수입원의 상실이 발생하지 않도록 하는 것도 주의해야 한다.     네 번째, 감정 조건이다. 보통 융자를 위한 주택 담보가치가 충분한지를 보는 과정으로 무조건 은행에서 감정사를 파견하는 것은 아니고 대략 30% 정도는 주위의 매매기록이 충분한 밸류를 유지한 경우 은행의 감정 요건을 충족하는 경우들도 있다.     다섯 번째, 다양한 조건부가 가능한 계약이 케이스별로 다를 수 있다는 점이다. 그중 몇 가지가 셀러나 바이어가 현 주택을 매매한 후 동시에 아니면 시차를 두고 다른 주택의 구입이 필요한 조건부 사항일 경우 양쪽의 입장에 따라서 확실한 에이전트를 통한 문서 처리를 통해 각자를 보호해야 한다.     최근 여러 가지 이유로 에스크로를 취소하는 경우가 가끔 발생하는데 정확히 디파짓을 보호하고 가능한 소송을 방지하기 위해서 상황별 조건부 조항에 대한 정확한 이해가 중요하다. 또한 추가로 보험가입 건으로 특히 바닷가 인근이나 자연재해 중 산불 피해가 가능한 산 쪽에 위치한 주택의 경우 사전에 가능한 보험가입 조건 리뷰도 컨틴전시 기간 내 마쳐야 한다.   ▶문의: (213)663-5392  곽재혁 / 퍼스트팀부동산부동산 이야기 주택시장 컨틴전시 주택구입 과정 캘리포니아 주택매매 주택 담보가치

2024-03-06

[부동산 이야기] 주택구입, 융자와 현금구매

요즘 주택시장은 높은 금리와 가격에도 불구하고 여전히 강세를 유지하고 있다. 그러므로 아직도 많은 예비 바이어들이 할 수 있는 만큼 지출을 줄이고 다운페이를 마련하기 위한 저축을 하고 있다. 지난 2023년에도 주택가격이 상승하였고 앞으로도 상승할 가능성이 높기 때문에, 감당할 수 있다면 주택 구매를 위해 일시적으로 다른 지출을 포기하는 것도 꼭 나쁜 생각은 아닌 것 같다. 더욱이 저축한 현금이 다운페이먼트로 충분하지 않다고 느끼는 것은 대개 절약과 저축을 하는 긍정적인 동기가 되기도 한다. 즉 재정적으로 힘들지만, 주택구매를 결정하고 노력하여 집을 장만하게 된다면 동시에 저축과 투자를 할 수 있게 되는 것이다.   한편 아직도 공급은 적고 수요가 많은 셀러 마켓에서 바이어들이 원하는 주택에 오퍼를 넣을 때 경쟁에서 이기는 방법은 무엇일까? 가장 쉽게 떠오르는 방법은, 현금으로 구매하는 것이다. 셀러 쪽에서 보면 빨리 거래를 끝낼 수 있고 까다로운 모기지 융자도 피할 수 있으니 현금 오퍼를 수락할 가능성이 더 높다. 즉 주택의 감정평가도 필요 없고 은행 등 대출기관의 확인을 기다리지 않아도 되니 중간에 융자가 안 되어 에스크로가 취소될 일도 없으니, 거래가 쉽게 끝나기 때문이다. 그러나 현금 거래는 별로 많이 볼 수 없는 데  부동산 정보 사이트의 소비자 주택 동향 보고서에 따르면, 현금으로 주택을 구매한 것은 25% 미만이다. 그러나 일반적으로 주택을 구입할 때 현금으로 구입하는 것을 권하지 않는다.     우선 현금으로 주택구매를 할 만한 유동자산이 있어도 그 이외의 여윳돈이 항상 있어야 하기 때문이다. 새로 산 집에 생각지 않던 돈이 더 들어갈 수도 있고 예정에 없던 응급 상황은 언제나 일어날 수 있기 때문이다. 예기치 않은 일로 소득을 잃게 되면 적어도 몇 달 동안은 유지할 수 있을 만큼 충분한 돈이 필요하니 어느 정도의 유동자산은 계속 유지해야 한다. 그리고 아직은 모기지 융자만큼 이자율이 낮은 대출상품이 없고 거기다 15년 내지 30년 동안 장기적인 대출이 가능하니, 주택 구입할 때 장기 저금리로 융자를 받아 집을 사고 나머지 돈을 다른 곳에 더 효율적으로 투자할 수 있다.     즉 융자하여 집값을 충당하였다면 재산을 늘리기 위해 다른 형태의 투자를 고려해 볼 수 있다. 주식이나 자신이 운영하는 사업에 투자할 수도 있고 안전하게 다른 부동산에 투자하면 더 많은 수익을 올릴 수 있을 것이다. 이것이 부동산 투자의 지렛대 효과(Leverage effect)인데, 주택가격은 오르기도 하고 떨어지기도 하지만 장시간으로 보면 항상 큰 폭으로 오르고 있다. 본인의 크레딧을 잘 관리하고 은행에 월 페이먼트를 할 수 있도록 무리하지 않는 한도 내에서 융자를 받아 집을 구입하면 좋은 선택이 될 것이다. 특별히 모기지 융자가 있는 모든 주택 소유자들은 대출기관에 지불한 이자에 대해 세금공제 혜택을 받고 있다.   ▶문의: (818)497-8949   미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택구입 현금구매 주택구입 융자 주택 구매 부동산 투자

2024-03-06

[부동산 이야기] 집 소유주의 겨울나기

올해 들어 이곳 남가주에는 많은 양의 비가 오고 있다. 이로 인해 여러 곳에서 크고 작은 피해들이 발생하고 있는데, 겨울철 주택 소유주들이 미리 준비해야 할 일들을 몇 가지 적는다.     해마다 강우량은 다르지만, 비가 많이 오는 해에는 예외 없이 여기저기에서 비로 인한 피해를 상담하는 전화로 일이 마비될 정도다. 지은 지 50~60년 된 주택들은 말할 것도 없거니와 새로 지은 주택들도 많은 문제가 발생한다.     제일 많이 발생하는 문제는, 비로 인해 지붕과 굴뚝, 창문 등에서 물이 새서 지붕이나 벽으로 물이 흘러 천장과 바닥이 젖어 피해를 보는 경우이다. 이를 방지하기 위해서는 당장은 아무 문제가 없더라도, 지은 지 오래된 주택이나 지붕을 수리한 지 오래된 주택 소유주들은 미리 루핑 전문가에게 이상이 없는지 점검을 받아보는 것이 중요하다. 막상 일이 터지고 나면 루핑 전문가를 찾으려 해도, 연락 자체가 힘든 경우도 많거니와 어렵게 예약을 해도, 일이 많아서 당장 고치기가 어려워 며칠 동안은 물과 함께 보내야 하는 괴로움을 감수해야 하기 때문이다.     새집 역시 물 피해의 예외가 될 수 없다. 아무리 좋은 자재로 주택을 지었다 하더라도, 살아보지 않는 한 문제를 아는 것이 불가능하기 때문이다. 만약에 기존의 주택을 구입해 에스크로에 들어갔다면, 셀러에게 지붕을 교체한 시기가 언제인지 한 번쯤 물어보는 것도 좋은 방법이다. 그리고 더욱 중요한 것은, 각자가 가진 보험의 커버리지를 미리 아는 것 또한 중요하다. 문제가 발생했을 때, 얼마까지 커버해 주는지가 중요하다.     그리고 지붕과 굴뚝 외에도 창틀과 뒷 마당의 배수 시스템도 함께 점검하는 것을 권한다. 의외로 창틀을 통해 비가 스며들어 피해를 보는 경우도 자주 접하게 되기 때문이다. 그리고 배수 시스템을 점검하지 않으면 물이 빠지지 않아 집 안으로 물이 흘러들어서 더 큰 피해를 당할 수 있다. 주변에 큰 나무가 있거나, 산 주변이라면 낙엽 등이 배수구를 막을 수 있어서 항상 물이 잘 빠질 수 있는지 배수구 주변을 점검해야 한다. 또한 일단 비 피해를 보게 되면, 몇 개월 후에 터마이트 검사도 함께 받아볼 것을 권한다.     겨울철 비 피해 만큼 자주 발생하는 문제는 바로 난방 시스템이다. 계속해서 히터를 사용할 때는 문제가 없지만, 일반적으로 봄이 되면 다시 겨울이 오기까지 거의 7~8 개월간 히터를 사용하는 집이 없기 때문에 히터를 점검해야 갑자기 찾아올 추위에 대비할 수 있다.     테넌트가 살고있는 경우 한 번쯤 연락해서, 집에 특별히 문제가 없는지 확인하는 것도 좋은 방법이다. 아무리 테넌트가 집을 깨끗하게 사용한다고 해도, 주인보다 더 많은 신경을 쓰지는 않기 때문이다.   이 밖에도 겨울철이 되면 집 안, 밖으로 해야 할 일들이 늘어난다. 집 주위를 차분히 점검해 보고 전문가에게 조언을 듣는 것도 좋은 방법이다. 귀찮다고 하루하루 내버려 두다가는, 속담처럼 소 읽고 외양간 고치는 일이, 남의 일이 아닌 나의 일이 될 수 있다는 것을 명심하기를 바란다.     ▶문의: (818)357-7694 에릭 민 / 드림부동산 부사장부동산 이야기 소유주 전문가 주택 소유주들 겨울철 주택 배수 시스템

2024-02-28

[부동산 이야기] 신도시 주택의 멜로루스 세금

미국에 거주하는 모든 주택 소유주는 해마다 재산세를 내야 한다. 캘리포니아주는 12월 10일과 다음 해 4월 10일까지지불해야 한다. 재산세의 액수는 주마다 다른 데 가주는 주택 구매가격을 기준으로 1%가 부과된다.   여기에 로컬 교육비 지원과 공원이나 기타 주민발의안 통과로 부과된 세금을 합하면 대략 주택가치의 1.25%가 된다. 그러나 가끔 보면 주택의 시세는 100만 달러 정도인데 재산세를 2000~3000달러만 내는 홈 오너들도 있다.     이유는 1978년 통과된 ‘주민 발의안 1’ 때문이다. 1975년 베트남전이 끝난 후 미국의 주택가격은 치솟기 시작했다. 당시에 부동산 가격의 3%에 달하는 재산세를 내야 하는 납세자들에게 상당한 부담으로 작용하였다. 이는 경기침체로 세금을 내기 어려워진 납세자들의 반발로 이어졌고, 캘리포니아에서는 ‘주민발의안 13’이 투표에 부쳐졌다. 내용은 재산세율을 올리기 위해서는 주민 3분의 2의 동의가 필요하며, 세금 기준연도를 부동산 가격이 가장 낮았던 때인 1976년으로 한다는 조항이 들어 있었다.   격렬한 논란 속에 투표 참여가 낮았던 이전과는 다르게 높은 투표율을 보여 거의 70%의 캘리포니아 주민들이 선거권을 행사했다. 그리고 찬성이 62%가 넘어 통과되었다. 캘리포니아주의 감세안 투표는 미국의 조세체계를 뒤흔들 수 있는 것으로, 미국은 물론 세계의 비상한 관심을 모았는데, 주 정부는 물론 중앙정부의 재정까지 위협받을 것이라는 우려 때문이었다.   이렇게 1978년 제정된 ‘주민발의안 13’에 의해서, 재산세는 1년에 2%씩만 올리다가, 집의 소유권이 바뀌거나, 새 건물이 지어졌을 때는 새로운 집값으로 재산정되게 되었다. 새로운 법에 따라 재산세에 대한 상한선과 기준연도를 조정한 결과, 재산세의 57%가량이 줄어들었고 주의 재정은 만성적인 적자에 처하게 된다. 이에 2009년 캘리포니아 주지사 아널드 슈워제네거는 파산을 선언하고 재정지출을 줄이기 위한 공무원 임금 삭감과 범죄자의 이른 출소 등을 행하기 시작했다. 위의 이유 때문에 캘리포니아 주민발의안 13은 ‘납세자의 반란’으로 불리게 되었고 집단 이기주의로 비판을 받기도 했다.   위와 같은 재정위기를 극복하기 위해 1982년 주 의원인 헨리 멜로와 마이클 루스를 주축으로 한 멜로루스 법안(Mello Roos Community Facilities Act)이 통과되었다. 이 법에 따르면, 시나 카운티 등 지역 정부가, 전기, 하수도, 도로, 학교, 공원 등의 공공기관이나 설비들을 건설하여 제대로 유지하기 위해 재정이 필요할 경우, 구역을 정하고 채권(bond)을 발행하여 먼저 공사비를 충당한 다음, 그 지역에 사는 주택 소유주들이 그 채권의 이자와 원금을 갚아나가게 하는 것이다.   이 특별 산정세의 비율은 주택가격의 0.5% 정도이며 재산세에 합쳐서 나오게 됐다. 이 멜로루스는 새로 형성된 신규 주택단지에 많아 주택을 살 때는 이 특별 산정세가 있는지 확인해야 한다. 특히 신도시라도 블록마다 다를 수 있으므로 정확한 확인이 필요하다.   ▶문의: (818)497-8949  미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 멜로루스 신도시 주택 소유주들 캘리포니아 주민발의안 멜로루스 법안

2024-02-28

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