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[부동산 이야기] 상업용 부동산 구입 시기

상업용 부동산 투자에 있어서 ‘파는 시기’의 중요성을 강조한 바 있습니다. 이제 ‘구입 시기’에 대해 살펴보겠습니다.     현재 부동산 시장이 호황을 누리고 있어 많은 분이 고민하는 것이 바로 지금이 상업용 부동산을 구입할 적기인지 여부일 것입니다.     이는 처음 투자하시는 분들뿐만 아니라 이미 부동산을 소유한 분들에게도 중요한 결정입니다.   부동산을 구입할 때는 투자자의 목적과 목표가 다를 수 있어 최적의 시기도 달라질 수 있습니다. 현재 시점에서도 구입은 가능하지만 충분한 다운페이먼트를 준비하는 것이 필요합니다.   1. 장기 계획   만약 은퇴를 위한 장기적인 투자가 목적이라면, 지금도 구입이 가능한 시기입니다. 다만, 다운페이먼트를 충분히(40% 이상) 준비하는 것이 중요합니다. 장기 투자의 경우 시장의 상승과 하락 주기를 여러 번 겪게 될 것입니다.     예를 들어, 2007년 서브프라임 이전에 부동산의 가격이 높은 시기에 매입한 분들 중, 충분한 다운페이먼트를 하고 여유 자금을 가진 분들은, 서브프라임을 지나 팬데믹을 거치면서 공실 문제를 버텨내며 건물을 잘 유지하고 있습니다.     현재 그 건물의 가치는 매우 많이 상승해 있는 경우가 대부분입니다. 즉, 장기적인 계획을 세우고 상업용 부동산에 투자한다면 구입 시기보다는 이후의 건물 관리와 운영 방식이 더 중요해집니다. 안정적인 현금 흐름을 유지할 수 있도록 충분한 초기 자본을 마련하고 꾸준히 운영하는 것이 성공의 열쇠가 됩니다.   2. 중장기 계획   중장기 투자(약 5년에서 10년)를 염두에 둔 경우, 구입 시기에 대한 신중한 판단이 필요합니다. 은퇴를 위한 장기 계획이 아니므로, 구입 시점이 더 민감하게 작용할 수밖에 없습니다. 현재의 이자율과 경기 상황을 고려할 때, 중장기 투자 계획을 가지고 있는 분들은 구입 시점에 따른 영향을 더 크게 받을 수 있습니다.   하지만 경제 상황이 어떻든 간에 항상 좋은 기회는 있기 마련입니다. 중요한 것은 충분한 분석과 조사를 통해 구입 대상 건물의 투자 가치를 면밀히 평가하는 것입니다. 중장기 계획을 가진 투자자라면 시장 흐름과 이자율 변화에 대응할 수 있도록 다운페이먼트를 충분히 준비하는 것도 중요한 전략입니다.   3. 단기 계획   단기 투자(매매 차익을 노리는 투자)는 부동산 경기와 밀접하게 연관되어 있습니다. 요즘 같이 경기를 예측하기 어려운 시기에는 단기 투자 계획을 세우기가 매우 어려워집니다. 현재 상황을 살펴보면, 이자율이 어느 정도 하락할 가능성이 예측되기 때문에 단기적인 투자도 고려해 볼 수 있습니다.     투자자는 자신의 투자 목적과 목표를 명확히 세우고 이에 맞는 구입 시기를 결정하는 것이 중요합니다. 목적에 따라 각기 다른 전략이 필요하지만, 어떤 시점에서든 철저한 분석과 준비가 뒷받침된다면 성공적인 투자가 될 수 있을 것입니다.     ▶문의: (213)613-3137  렉스 유/ CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 상업용 부동산 중장기 투자 상업용 부동산 중장기 계획

2024-11-20

[부동산 이야기] 상가 부동산 투자

트럼프 대통령 당선과 더불어 비트코인이 9만 달러를 넘나들고 있다. 올해에는 엔비디아나 테슬라와 같은 대형 주식의 상승률이 60%에 달할 정도로 주식 시장이 최고점에 달해 있다. 워런 버핏이 역대급 현금을 보유하고 있다는 분석과 더불어 한 재정 전문가는 주식 시장의 하락기를 대비해서 부동산과 주식 분산 투자의 중요성을 강조하고 있다.     일반적으로 투자자의 나이와 성향에 따라 5%에서 30%를 부동산에 투자할 것을 권장한다. 현재 금리 인하 가능성도 전망되고 있어서, 부동산 투자에 대한 관심이 다시 고조되고 있는 시점이라고 볼 수 있다. 특히 은퇴를 준비하는 투자자라면, 안정적인 임대 수익이 보장되는 NNN 리스 소매 상가 부동산에 관심을 가지시길 권한다.     그동안 남가주 지역 주택이나 아파트와 같은 거주용 부동산은 높은 관리부담과 낮은 수익에도 불구하고 팔 때 막대한 시세차익을 볼 수 있다는 점이 투자의 중요한 이유였다. 그러나, 2024년 마지막 분기에는 남가주 거주용 투자 부동산 시장에 바이어가 사라져 수많은 매물들이 쌓여 있는 상태이다. 경험 많은 부동산 관련 분야의 대부분이 당황해 할 정도로 본격적인 하락기에 접어들었다.     2024년 11월 현재 특히 LA 한인타운 주변 사무실 인구 감소, 대형 아파트 공급 증가, 저소득층의 렌트 수요증가, 높은 이자율, 팬데믹 이후 개인이 처리하기 까다로워진 세입자와의 관계, 비싼 관리비용 등의 이유로 거주용 유닛이 은퇴자금 확보를 위한 부동산 투자 대상이 되기 어려워졌다. LA 한인타운의 오피스 10곳 중 3곳이 비어 있는 등 사무실 임대 시장이 예전만 못한 상황이다.     들어오는 수입대비 아파트 판매 가격이 정점에 올라와 있다. 그리고 신축 아파트 매물보다 임대 수익이 낮고 건축된 지 오래된 건물이 매물로 시장에 많이 나오는 영향도 크다.     2028년 올림픽을 LA에서 개최한다는 호재도 과연 한인타운에 어떻게 영향을 미칠지 알 수 없다.   사두고 버티면 오른다는 시세차익의 전략이 더는 어려운 이유는 또 있다. 많은 기업과 젊은 중산층 인구가 집값이 싼 타주 이주가 진행되고 있고 렌트비가 비싸져 홈리스 인구가 늘어나는 상황에 저가 아파트들의 수요가 늘어나는 등 렌트비 인상이 점차 둔화하고 있다.     주거용 부동산과는 달리 리테일 상업 부동산 구매에 관심을 가지시는 분들에게는 최적의 호기인 시점이다. 남가주에 위치한 대형 쇼핑센터 매물이 투자율이 8% 넘는 것도 보이고 요즘 미국에서 대세로 많은 사람이 관심을 가지고 있는 조지아에는 신축 리테일 상가 7%도 만날 수 있기 때문이다. 유명 퀵서비스 레스토랑과 마켓들은 10년에서 15년씩 리스계약 기간이 남아 있고 단독으로 분리가 되어 있으며 100만 달러대부터 가격이 형성돼 있다.     리테일용 상업 부동산 구매를 위해서 11월 중순 현재 은행에 문의하시면 대략 이자율은 6.5% 정도일 것이다. 후반기 들어서 투자 매물의 투자율이 이자율보다 나은 7%대 매물도 많이 나타나고 있는 등 전반적으로 가격이 이자율보다 높아지는 상황으로 전환이 될 수도 있다. 중산층 인구 감소세가 여전한 남가주의 경우 아파트와 같은 주거용 유닛보다는 매월 꾸준한 수입이 보장된 안정된 세입자가 NNN 리스 계약되어 관리가 거의 없는 상가부동산이 현명한 투자가 될 것이다.   ▶문의: (213) 626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 이야기 부동산 상가 부동산 투자 부동산 시장 거주용 부동산

2024-11-20

[부동산 이야기] 내 집 마련 사례서 배울 점

짧은 시간 내에 내 집 마련에 성공한 사람들을 보면 공통적으로 우리가 배워야 할 몇 가지 특징이 있다.     우선 집을 구입하기 위한 행동 계획으로 다운페이나 클로징 비용을 위해 3.5~5% 정도의 돈을 은행 계좌에 저축하고 구입할 지역 정부에서 제공하는 다운페이 지원금에 정보를 수집하고 정부에서 요구하는 교육 프로그램에 등록해서 프로그램의 활용도를 미리 숙지하고 대비한다는 것이다.     간단하게 들릴지 몰라도 집을 구입한 사람들이 한결같은 과정을 통해 집을 구입했다는데에 관심을 갖는 것도 손해 볼일은 아닌듯싶다. 유튜브를 통해서 주위에 너무 많이 잘못된 정보들을 듣고 많은 사람이 내집 마련의 기회를 포기하거나 또 저들의 상술에 이끌렸다가 결국 내 집 마련의 꿈을 접고 차근차근 준비해서 각 상황에 맞는 내 집 마련의 좋은 기회를 놓치고 찾아오는 사람들을 종종 상담하게 된다.     집을 사려고 마음에 두고 있는 사람들이라면 정부 보조금이나 CRA(Community Reinvestment Act)프로그램이나 그랜트를 받고 구입할 수 있는 정보들을 먼저 점검해 보고 집 구매를 시작해도 늦지 않을 것이다.     프로그램에 대한 이해도가 부족해서 받을 수 있는많은 기회를 놓치고 시간을 허비하는 경우가 많다. 예를 들면, 가주에서 제공했던 Dream for All 프로그램은 수입이 중상 이상일때 도움이 돼도 수입이 낮은 경우에는 오히려 로컬 프로그램을 사용해서 집 사는 것이 훨씬 더 도움이 됨에도 남들이 신청하니깐 그냥 따라 하면서 보조금 기회를 놓치는 경우가 많았음을 볼 때 좀 안타깝다.     구입할 지역과 각 개인에 재정 상황에 따른 정부 지원금을 통해서받을 수 있는 다운페이 금액이나 클로징 문제를 해결하거나 또 여러 종류의 무상인 그랜트를 받는 등 각자에게 알맞은 정보를 얻고 구매를 준비하면 손해 볼일은 없겠다. 요즘처럼 집값이 오르고 있는 것을 고려하면 정부보조가 구매력을 높여 주는 데 크게 도움이 되는 것이다.     정부에서 보조금을 제공해 줄 때 집살 준비를 얼마나 대비했는지 점검하고 책임 있는 사람들에게 지원되는 것을 볼 수 있다. 정부에서는 8시간 교육 이수했는지를 기준으로 삼고 반드시 정부 보조금을 신청 시 8시간 수료증을 요구하고 있다. 대부분의 CRA그랜트 프로그램도 마찬가지다. 이 프로그램은 첫 주택구매자들에게 은행의 이익이 아닌구매자들에게 어떤 도움이 되었는지를 정부에서 모니터링하기에 은행에 따라서 모기지보험(PMI) 없이 저렴한 이자율을 그랜트와 함께 도움을 받을 수 있는 프로그램이다.     다음으로 배울 점은, 자동차 구매를 통한 큰 페이먼트와 같은 지출은 집 구매 이후로 미루고 적어도 2년간의 안정적인 직업을 유지하고 필요한 준비서류를 보완해서 최상의 조건으로 갖춰 내 집을 마련하는 모습을 본다.     내 집 마련은 빠를수록 좋다. 한인 이민자들은 평균적으로 내 집 마련까지 10년 이상이 걸린다고들 하는데 정부보조금을 통해서 내 집 마련을 준비하면 큰 도움이되는 것은 분명하다.     내 집 마련을 미루는 이유가 이자율이나 집값이 내려가기를기다리는 것을 고려해서 내 집 마련을 계획하고 있다면 오히려 전략을 바꿔서 구매후 재융자를 고려해보는 것은 어떨지 제안해 본다. 물론 수입이 낮아서 좀 더올라야 한다거나 크레딧이 나빠서 향상을 위해서 기다려야 하는 경우는 당연하겠으나 그런 게 아니면 조금이나마 빨리 내 집 마련을 시작하는 것을 제안해 본다.   ▶문의: (213)380-3700     (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)  이지락/샬롬센터소장부동산 이야기 다운페이 프로그램 cra그랜트 프로그램 교육 프로그램 로컬 프로그램

2024-11-19

[부동산 이야기] 트럼프와 상업용 부동산

트럼프 대통령의 두 번째 임기가 상업용 부동산에 미칠 잠재적 영향은 기회와 위험 요소를 동시에 내포하고 있습니다.     특히 연방 지출, 무역 정책, 세금, 이민 규제 같은 주요 정책들이 부동산 시장에 큰 변화를 가져올 수 있습니다.     트럼프 행정부가 공화당의 상원 장악을 바탕으로 연방 지출 확대와 관세 도입, 세금 감면 연장 등의 정책을 추진할 가능성이 커짐에 따라 상업용 부동산 시장의 미래가 주목받고 있습니다.   ▶연방 지출과 적자   와튼 비즈니스스쿨의 분석에 따르면, 트럼프의 연방 지출 정책이 모두 시행될 경우, 연방 적자는 최대 4.1조 달러까지 증가할 수 있다고 예측됩니다. 이러한 재정 적자는 장기 금리를 상승시켜 부동산 투자자들의 자본 조달 비용을 높이는 요인이 될 수 있습니다. 이는 채권 시장의 변동성을 야기하며, 부동산 투자에 있어서 금융 비용 증가와 수익률 저하를 불러올 수 있습니다.   ▶무역 정책과 인더스트리얼 부동산     트럼프 대통령은 외국 제품에 대해 높은 관세를 부과해 미국 내 제조업 활성화를 목표로 하고 있습니다. 이로 인해 인더스트리얼 부동산의 단기적 수요가 증가할 가능성이 있습니다. 특히 관세 인상 이전에 재고를 미리 확보하려는 기업들이 물류 및 창고 임대 수요를 자극할 것입니다. 그러나 장기적으로는 주요 무역 파트너 국가들이 미국 제품에 대한 보복 관세를 부과할 가능성이 커서, 미국 내 공급망과 상품 흐름에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.     ▶세금 정책의 안정성   2017년 세금 감면 법안의 주요 조항이 유지될 것으로 예상하면서, 법인세와 자본이득세율이 비교적 안정적인 수준을 유지할 가능성이 큽니다. 또한 1031 세금 면제 조항이 지속하면서, 상업용 부동산 투자자들에게 유리한 환경이 이어질 전망입니다.   ▶이민 정책과 노동시장   트럼프 대통령의 이민 정책 강화는 미국 내 노동력 부족을 초래할 수 있어, 경제 전반에 걸쳐 인건비 상승과 물가 상승을 유발할 위험이 있습니다. 이는 특히 노동력이 많이 필요한 산업에 영향을 미치며, 상업용 부동산 운영 비용 증가로 이어질 수 있습니다.     부문별 영향은 다음과 같습니다.     오피스: 세금 감면과 법인세율 안정성은 기업이 임대 계약을 연장하거나 신규 계약을 맺는 데 긍정적인 영향을 줄 것입니다.   인더스트리얼: 단기적으로 관세 인상 전 재고 확보 수요 증가로 인해 임대가 활발해질 수 있지만, 장기적으로 관세가 수요를 감소시키고, 무역 협상의 결과에 따라 지역별로 수요 변화가 나타날 것입니다.   리테일: 소비재 관세 인상은 소비 패턴의 변화를 유발해 리테일 부동산 수요 감소로 이어질 수 있습니다.   ▶결론     트럼프 대통령의 두 번째 임기는 상업용 부동산 시장에 혼재된 영향을 줄 것입니다. 인더스트리얼과 리테일 부문은 무역 정책과 소비 패턴 변화로 인해 가장 큰 영향을 받을 가능성이 높으며, 연방 지출 정책은 자본 비용 증가와 투자 활동에 부담을 줄 수 있습니다. 그러나 세금 감면 정책의 지속과 기회 구역 제도 등은 긍정적인 요소로 작용할 수 있어, 투자자들은 이러한 다양한 변수를 신중히 고려하여 전략을 수립해야 할 것입니다.   ▶문의: (213)613-3137 렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 부동산 트럼프 상업용 부동산 인더스트리얼 부동산 부동산 투자자들

2024-11-13

[부동산 이야기] ADU 건설

캘리포니아에서 별채, 즉 ADU(Accessory Dwelling Unit) 에 대한 관심이 날로 증가하고 있다. ADU는 기존 주택의 부지에 추가로 건설되는 독립적인 거주 공간으로, 주택 부족 문제를 해결할 수 있는 대안으로 떠오르고 있다. ADU는 대체로 작은 규모로 지어지며, 기존 주택과는 별도의 출입구를 갖춘 독립적인 공간이다. 최근 몇 년간 캘리포니아 전역에서 ADU 건설이 활발해지고 있으며, 이는 주택 시장에서 수요와 공급 간의 큰 격차를 좁히기 위한 노력의 일환으로 평가된다.   ADU는 몇 가지 주요 이점이 있다. 첫째, 주택 소유자는 ADU를 통해 추가적인 수익을 창출할 수 있다. 예를 들어, ADU를 임대 주택으로 제공하여 임대 수입을 얻을 수 있으며, 이는 주택 소유자에게 장기적으로 재정적인 안정을 제공한다. 또한 ADU는 여러 세대가 한곳에서 생활할 수 있도록 도와준다. 부모를 가까이에 모시고 싶지만 각자 독립된 공간을 원하는 경우, ADU는 이상적인 해결책이 될 수 있다.   주 정부는 주택 부족 문제를 해결하기 위해 ADU 규제를 완화했다. 과거에는 ADU 건설이 어렵고 복잡한 절차를 요구했지만, 최근에는 법적 규제가 대폭 완화되어 주택 소유자들이 보다 쉽게 ADU를 건설할 수 있게 되었다. 이로 인해 더 많은 사람이 ADU를 선택하는 경향이 증가하고 있으며, 이는 주택 공급에 긍정적인 영향을 미치고 있다. 예를 들어, 캘리포니아의 법률은 ADU가 기존 주택과 일정한 거리를 두고 지어져야 하지만, 규제 완화를 통해 더 유연한 기준이 적용되고 있다.   또한 ADU 건설에 필요한 허가 절차도 간소화되어, 많은 주택 소유자들이 ADU 건설에 나서고 있다.   ADU는 캘리포니아의 주택 공급 부족 문제를 해결하는 데 중요한 역할을 하고 있다. 2017년부터 2021년까지 약 6만 8000개의 ADU가 캘리포니아에서 건설됐다. 또한 ADU는 주택 소유자뿐만 아니라 지역 사회에도 긍정적인 영향을 미친다. 예를 들어, ADU는 더 많은 사람이 거주할 수 있는 공간을 제공함으로써 지역 사회의 인구 밀도를 효과적으로 높일 수 있다. 이는 지역 경제에도 긍정적인 영향을 미치며, 더 많은 사람이 특정 지역에 거주하게 되면 상권이 활성화되고 지역 경제가 발전할 기회를 제공한다.     그러나 ADU 건설에는 몇 가지 어려움이 있다. 일부 지역에서는 여전히 건설 규제가 엄격하게 적용되며, 이로 인해 ADU 건설이 지연되거나 아예 불가능한 경우도 있다. ADU 건설에 필요한 초기 비용도 많다. 주택 소유자는 ADU를 건설하기 위해 건축 비용뿐 만 아니라 허가 비용, 설계 비용 등을 부담해야 한다. 이러한 초기 비용은 많은 사람에게 부담으로 작용할 수 있으며, 따라서 ADU 건설을 결정하기 전에 충분한 재정 계획이 필요하다.   캘리포니아의 많은 도시가 이러한 문제를 해결하기 위해 다양한 인센티브 프로그램을 도입하고 있다. 예를 들어, 저소득 가정을 대상으로 한 ADU 건설 지원 프로그램이 있으며, 일부 도시는 ADU 건설을 장려하기 위해 세금 혜택을 제공하기도 한다. 이러한 정책들은 ADU 건설을 촉진하고, 더 많은 사람이 주택을 가질 기회를 제공하는 데 중요한 역할을 하고 있다.   ▶문의:(714)349-0505 제니스 박 / 콜드웰뱅커 베스트부동산부동산 이야기 건설 인센티브 주택 소유자들 건설 규제 주택 공급

2024-11-13

[부동산 이야기] 상업용 부동산 매매 시점

부동산 투자는 언제나 ‘사는 때’보다 ‘파는 때’가 더 중요한 결정적 순간입니다. 어떤 투자 대상을 선택하느냐도 물론 중요하지만, 결국 그 대상을 언제 매도하느냐가 전체 수익률에 지대한 영향을 미칩니다. 투자 주기는 저가에 사서 고가에 팔 수 있다면 이상적이겠지만, 현실적으로 이를 정확히 맞추기란 절대 쉽지 않습니다.   상업용 부동산은 이런 난관을 자주 겪습니다. 상업용 부동산을 투자 대상으로 바라보면서도 구입 후 그 본래의 투자 목적을 잠시 잊게 될 때가 있습니다.     부동산 구입 시, 장기 보유를 통해 은퇴 대비를 하거나 자녀에게 상속하려는 목적이 있었을 수도 있고, 중장기적 가격 상승을 기대하거나 단기 차익을 노렸을 수도 있습니다.     그러나 상업용 부동산의 특성상, 매월 발생하는 현금 흐름(Cash Flow)이 있다 보니 종종 이익을 실현할 적절한 매도 시점을 놓칠 때가 많습니다.   부동산의 현금 흐름은 매력적이지만, 그 수익이 시장 상황에 따라 떨어지는 순간이 올 수 있습니다.     예를 들어, 2000년에 200만 달러에 매입한 부동산의 경우 구입 당시 연 렌트 수입이 10만 달러라면 초기 Cap Rate는 5%입니다.     만약 이때 다운페이먼트를 40%인 80만 달러로 했다면, 초기 자기자본 수익률은 12.5%가 됩니다.     그런데 24년이 지난 후, 같은 부동산의 시장가치가 500만 달러로 상승했다고 가정해 봅니다. 좋은 테넌트가 계속 머물러서 렌트 수입은 매년 3% 인상을 꾸준히 하여 20만 달러 가깝게 증가했습니다. 렌트도 많이 올랐지만, 현재 부동산의 시장가치로 대비하면, Cap Rate는 4%로 떨어집니다. 또한 렌트비의 제한적인 인상으로 현재 건물의 가치도 Cap Rate 5%를 대입하면 400만 달러의 가치만 인정을 받게 됩니다.     만약 이런 건물 가치의 저평가와 수익률의 변화가 상업용 부동산이 아닌 다른 투자 상품에서 발생했다면, 당연히 그 투자 상품을 계속 보유할 것인지, 더 높은 수익을 기대할 수 있는 곳으로 투자처를 변경할 것인지 검토해야 할 것입니다.   부동산 투자의 가장 큰 장점 중 하나는 매월 발생하는 현금 흐름이지만, 이 현금 흐름에만 집중하다 보면 시장가치가 상승했을 때 매도 시기를 놓치게 될 수 있습니다.     따라서 마켓의 변화에 따라 수익률이 하락하거나 투자 목표에 이미 부합했거나, 부합하지 못할 것 같은 경우, 현재 부동산을 매도하여 다른 고수익 투자 대상으로 전환하는 결단력이 필요합니다.   부동산은 소유 기간에 그 가치가 증가하지만, 단순히 보유 기간이 길어지는 것이 투자 수익률이 증가한다는 의미는 아닙니다. 이를 염두에 두고, 정기적으로 부동산의 가치와 시장 상황을 검토하여 매도 시점을 전략적으로 결정하는 것이 바람직합니다.   ▶문의: (213)613-3137  렉스 유/ CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 부동산 상업용 상업용 부동산 부동산 투자 부동산 구입

2024-11-06

[부동산 이야기] 모기지 보험

요즘 주택 시장은 높은 가격과 여전히 높은 이자율 때문에 예비 바이어들이 주택을 구입하기에 만만치가 않다. 기준금리가 떨어졌다고 해도 여전히 이자율은 높다. 렌트를 해서 생활하는 것보다 집을 구매하고 유지하는 비용이 너무 많이 들어서 부담될 수 있다. 하지만 주택 유지비용이 많이 들다 하더라도 이를 줄이는 방법도 있다.     보통 주택을 구입하려면 전체 주택가격의 20% 정도를 다운페이먼트로 지불해야 한다. 하지만 다운페이먼트 준비가 미쳐 안된 바이어들은 20% 미만의 다운페이먼트로도 주택구매가 가능하다. 이런 경우 반드시 내야 하는 비용이 발생한다. 보통 20% 미만의 적은 다운페이먼트로 집을 살 때 돈을 빌려주는 은행에서는 모기지에 대한 보험 들기를 요구한다. 위험부담을 줄이기 위함이다. 오늘은 이 모기지 보험(PMI·Private Mortgage Insurance)을 들어야 하는 경우와 집값 상승 등으로 PMI가 면제되는 경우를 알아보자. PMI가 면제되면 지출을 확 줄일 수 있다.     수입이 많은 젊은이가 연 수입은 높아도 채 목돈이 마련되지 않아 적은 다운페이먼트를 가지고 집을 사야 한다고 가정해보자. 다행히 이런 바이어들을 위하여 3.5%나 5%의 다운페이먼트만 해도 집을 살 수 있는 모기지 프로그램이 있다. 그러나 돈을 빌려주는 은행에서는 20% 미만의 다운페이먼트를 한 경우 그만큼 위험 부담률이 높기 때문에 강제로 모기지 보험을 들게 한다.   다행히 지난 몇 년 동안 남가주의 주택 가격이 많이 올라 적은 다운페이먼트를 가지고 주택을 구입한 주택소유주들은 그동안 지불해 오던 PMI 면제 신청을 할 수 있다. 그러면 PMI 지급을 면제받아 가정 경제에 도움이 될 수 있도록 면제 조건과 신청과정을 알아보자.   먼저 PMI는 다운페이먼트가 주택 가격의 20% 미만일 때 들어야 하는 보험이므로, 주택 가격을 감정하여 현재 남아 있는 모기지 규모가 주택 가치의 80% 이하로 떨어졌는지 확인한다. 융자 은행은 주택의 가격이 상승했거나 그동안 상환된 융자액이 모여 융자금의 잔액이 80% 이하로 떨어졌다면 심사 후 PMI를 면제해 준다. 물론 증축이나 개축으로 집의 가치가 올라가는 경우에도 해당한다. 그러나 본인이 사는 집이 아니고 투자용으로 렌트 수입이 들어오는 경우는 주택 가격보다 모기지가 70이나 75% 이하로 낮아져야만 PMI를 면제받을 수 있다.   다만 모기지 은행에 PMI 면제 신청을 해서 은행에서 실시한 감정가격이 낮게 나오는 경우에는 감정비만 쓰고 지출을 줄이지 못할 수도 있다. 따라서 은행에 신청하기 전에 감정사나 부동산 에이전트를 통해 현 주택 가격을 알아보는 것이 좋다. 한편 감정가가 조금 모자랄 때, 가지고 있던 여유 자금이 있다면 몇만 달러 정도를 더 갚고 PMI를 면제받는 것도 좋은 방법이다.   하지만 연방주택국(FHA)을 비롯한 렌더들은 주택의 가치가 올라갔어도 PMI를 면제해 주지 않는 경우도 있다. 이때는 비용이 좀 들어도 재융자를 하는 것도 좋다. 재융자를 할 때 혹시 현재 일정 기간을 채우지 않고 모기지를 상환했을 때 지불해야 하는 벌금(Prepayment Penalty)이 있는지 확인해 보고 시작해야 한다. 보통 융자를 받은 후 2년 정도 안에 상환하면 벌금을 물어야 하는 경우가 많다.   ▶문의: (818)497-8949 미쉘 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 모기 보험 모기지가 70 모기지 프로그램 주택 유지비용

2024-11-06

[부동산 이야기] 가주 주택 경기 전망

연말이 다가오니 내년을 준비할 시기다.   그래서, 지난 9월 25일 가주 부동산협회(CAR)가 발표한 내년 캘리포니아 주택 시장에 대한 전망을 옮겨 본다.   가주 부동산협회의 예상에 따르면 내년 캘리포니아의 주택 판매 및 가격은 구매자와 판매자가 시장으로 돌아오면서 상승할 것으로 보인다. 지난 9월 18일 연방준비제도(Fed)가 빅컷을 단행했다. 0.5%의 큰 폭으로 금리를 인하한 것이다. 낮은 이자율과 더 나은 주택 공급 조건으로 인해 구매자들이 매력을 느끼게 되고 이는 판매 및 가격 상승으로 이어진다.   CAR의 2025년 캘리포니아 주택 시장 예측의 기본 시나리오에 따르면 주택판매는 30만4400채로, 2024년의 27만5400채보다 10.5% 증가할 것으로 보인다. 2023년 25만7900채의 주택 판매와 비교하면 2024년의 주택 판매는 6.8% 더 높았다. 내년에는 더 많은 주택이 거래될 것으로 예상한다. 지속적인 주택 부족으로 인한 경쟁적인 주택 시장은, 내년에도 주택 가격에 계속해서 상승 압력을 가할 것이다.   그리고 캘리포니아의 중간 주택 가격은 2023년 81만4000달러에서 2024년 86만9500달러로 6.8% 증가한 데 이어 2025년에는 90만9400달러로 4.6% 상승할 것으로 예상한다.   표준 대출로 중간 가격의 주택을 구입했을 때, 대출상환이 가능한 가구 비율을 보여주는 가주민의 '주택구매 능력지수'를 보면, 2023년 17%에서 2024년 16%로 하락하였고, 2025년에도 16%로 유지될 것으로 예상한다.   올해 9월 이후, 낮아진 금리는 바이어와 셀러, 모두가 시장으로 돌아와 내년에 주택 판매량과 가격을 모두 높이는 계기가 될 것으로 본다. 이것이 CAR이 발표한 주택 및 경제 전망에 대한 내용이다.   CAR은, 매물의 증가와 낮은 대출 비용으로 인해 2025년에는 더 많은 매매가 이루어질 것으로 예상한다. 특히 첫 집을 장만하려는 바이어의 경우 2년여 만에 가장 낮은 이자율로 새해를 시작하면서 수요가 증가할 것이라고 본다. 한편, 주택을 판매하려는 셀러들은 모기지 금리가 계속 하락함에 따라, 현재 소유한 주택을 팔고 자신이 원하는 주택을 살 수 있는 더 많은 기회를 갖게 될 수 있다.   이사를 미루던 집주인과 시장 반등을 기다리던 투자자들은 집값 상승세를 기회로 보고 매물을 내놓게 된다. 그러나 내년에 마켓에 나오는 주택은 늘어나긴 하지만 급증하지는 않을 것으로 보인다.     CAR은 금리가 완화되면서 재고가 줄어들 것으로 예상하지만 모기지 금리가 낮아지고 주택 공급이 제한되면서 수요도 증가해, 내년 주택 가격이 더 오를 것이라고 예상한다. 그러므로 가격 상승세는 둔화할 것으로 예상하지만, 주택 부족으로 인해 큰 경제적 충격을 제외하고 시장 경쟁력이 유지될 것이므로 가격은 계속 상승할 것이다. 2025년 경기가 둔화하겠지만, 어느 정도 건강한 경제를 가정할 때 캘리포니아 전역의 주택 가격은 완만하게 상승할 것으로 예상한다.     이상이 가주 부동산협회가 발표한 내년 부동산 시장의 전망이다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택 경기 주택 판매량 캘리포니아 주택 내년 주택

2024-10-30

[부동산 이야기] 첫 주택 장만 절차 2

한두달 전에 비해 매물은 다소 늘어나고 있어 집을 구입하기는 어렵지 않습니다. 현재 이자가 5%대인 것을 감안하면 집을 구매하기에 나쁘지 않다고 봅니다. 오늘은 오퍼부터 컨틴전시 리무브가 되기까지를 알려드리고자 합니다.   ▶오퍼 작성 및 발송     마음에 드는 집을 선택했다면 오퍼를 셀러에게 보냅니다. 오퍼는 일종의 계약서 초본이라고 할 수 있는데요. 셀러가 오퍼를 수락하면 본격적으로 계약 협상이 시작됩니다. 서로 원하는 것에 대하여 카운터 오퍼를 통해 계약조건 변경을 요청할 수 있습니다.   ▶에스크로 오픈       오퍼가 수락되면 에스크로를 오픈합니다. 에스크로란 셀러와 바이어 사이의 모든 금전적인 부분을 정리해주는 제삼자 중개 회사를 의미합니다. 에스크로가 오픈되면 주택 구입 가격의 약 3~5% 정도를 계약금으로 보내야 합니다. 참고로 계약금을 선입금하는 것을 EMD라고 합니다.   모든 송금은 바이어가 직접 은행에 가서 와이어 트랜스퍼하는 것을 원칙으로 하고 있습니다. 에스크로 오픈 후 3일 안에 계약금을 송금(deposit) 하지 않으면 에스크로가 취소되었다고 하는데요 참고로 에스크로 캔슬에 대한 기간이나 규정은 계약서마다 다를 수 있기 때문에 주의해야 합니다. 계약조건에 따라 에스크로가 오픈되고 클로징 될 때가지의 기간은 보통 30~45일 정도 기간이 소요됩니다.     ▶홈 인스펙션   바이어는 셀러가 보내온 디스클로저 내용을 포함해서 홈 인스펙션을 진행하게 됩니다. 혹시라도 집에 더 있을 문제점을 밝히기 위해 전문가를 고용하는 것인데요. 인스펙션은 대략 15일 이내 정도 소요되며 바이어도 직접 참관할 수 있습니다.셀러 디스크로저에는 셀러만 알고 있던 집과 관련된 정보가 있다면 이에 대해 자세히 알려줘야 합니다. 그리고 목조 주택에서 빼놓지 말아야 하는 것이 터마이트 인스펙션입니다.     인스펙션을 통해 문제점이 발견되면 셀러에게 수리나 크레딧을 요청할 수 있습니다. 이 부분도 셀러와 협상해야 하며 보통 셀러가 수리하는 것보다 수리에 들어가는 비용을 크레딧으로 받는 것이 조금 더 깔끔합니다.   ▶주택 감정   어프레이절은 은행에서 주택의 가치를 평가하는 절차입니다. 융자 승인 전에 이루어지며 주택 구입 가격에 비해 감정 가격이 너무 낮게 측정되면 에스크로 캔슬 사유가 되기도 합니다.   ▶컨틴전시 리무브   컨틴전시란 에스크로 오픈 후 계약이 취소될 수 있는 조건들을 의미합니다. 셀러와 바이어가 각각 컨틴전시를 걸 수 있으며 보통 바이어의 컨틴전시 조건이 더 많습니다.   컨틴전시 리무브는 바이어가 100% 집 구입을 확정하는 단계입니다. 즉 바이어가 주택을 구입하겠다는 확실한 의사 표시를 하는 것입니다. 따라서 만약 컨틴전시 리무브 이후 계약을 취소하거나 문제가 발생하게 되면 모두 바이어의 책임(금전적 손실 포함)이 됩니다.   캘리포니아는 부동산 매매 철차와 서류가 복잡한 주 중에 하나입니다. 그러므로 리얼터들도 항상 시작부터 끝까지 긴장을 놓지 않고 최선을 다해야합니다.     ▶문의: (714)909-4433 애니 윤 / 콜드웰 뱅커 베스트부동산부동산 이야기 주택 절차 에스크로 오픈 에스크로 캔슬 주택 구입

2024-10-30

[부동산 이야기] 에스크로 - 비용정산(4)

한 분야에 오랜 시간 동안 일을 해오면서 가장 보람 있는 순간을 꼽으라면 주저 없이 고객들의 융자 상환이라고 답할 수 있다. 빚을 갚는 여러 가지 방법 중에는 우선 집이나 부동산을 담보로 하는 모기지 융자를 상환하게 될 때이다. 은행이나 융자기관에 7년, 15년 혹은 30년 모기지 융자를 갚기 위해 마지막 페이먼트를 하기 전 해당 기관에 연락을 하고 적절한 절차를 밟는 것이 매우 중요하다. 많은 분들이 기쁜 마음에 마지막 체크를 보내는 것으로 채무가 정산되었다고 생각하지만, 등기된 담보권을 해지 않고는 그대로 저당권이 유효하다는 사실을 인지하지 못한다.     Deed of Trust(TD)로 등기된 담보권은 Full Reconveyance 혹은 Substitution of Trustee & Full Reconveyance라고 하는 해당 서류를 등기해야만 비로소 해지된다. 모기지 완납 후 은행으로부터 오는 우편물을 주의 깊게 살펴서 해당 융자에 대한 모든 서류를 등기할 것과 보관할 것을 잘 구별하는 것이 중요하다. 대부분의 은행은 완납되었다는 설명서와 함께 위의 담보해지 서류를 은행에서 해당 카운티에 등기하겠다고 통보하는 것이 일반적이나, 2차 혹은 추가 담보물 혹은 은행의 방침에 따라 등기할 원본을 'Paid in full(완납)'이라고 표시된 어음 원본과 함께 등기해야 할 서류를 함께 보내므로 주의해야 한다.     부동산 매매에서 가장 흔하게 일어나는 일이 이처럼 담보권의 해지서류가 미등기 상태이어서, 셀러가 본드를 구매 해야 하거나 등기보험사의 특별한 조사 후 별도의 예외서류에 사인하는 절차를 거쳐 어렵게 클로징을 하게 되는 경우이다.   사업체의 경우에도 UCC-1이라는 담보권을 등기하고 SBA나 기관 융자를 받았을 경우, 마지막 페이먼트를 할 때는 반드시 해지하는 서류를 누가 등기해야 하는가를 확인하고, 완납 확인된 원본 어음을 돌려받는 것이 정확한 절차이다. 당연히 해당 은행이나 융자기관에서 담보권을 해지했을 것이라고 추측해서는 안 되며, 경우에 따라서 은행에서 자체적으로 등기하거나 혹은 서류를 각자 등기하라고 보낼 수도 있다는 것을 확인해야만 한다. 융자 잔액이 모두 탕감되었다는 확인 서신에 이러한 내용이 함께 들어 있으며, 최근 SBA에서는 등기절차만을 보내므로 잘 살펴보는 것이 중요하다.     개인이 담보권을 설정해서 오너캐리를 해준 경우에는 마지막 융자 납부에 앞서 원본 어음과 계약서, 그리고 담보권 해지서류와 교환하도록 하는 것이 더욱 중요하다.  왜냐하면 개인 채권자의 경우에는 위의 필요한 서류들을 만들 수가 없으므로 반드시 전문가의 도움을 받아야 하고, 오랜 세월이 지나 거주지가 변경되었거나 연락이 닿지 않을 수도 있으므로 최종 납부 전에 연락을 해보는 것이 필요하다.   처음부터 원본 어음에 융자 기한 이내에 언제든지 벌과금 없이 융자 상환을 할 수 있다는 조항을 명시하는 것이 유리하다는 것은 새삼 강조할 필요가 없다. 등기된 모든 서류는 후에 공공열람이 가능하나, 어음원본이나 완납통지서와 같은 중요한 서류들은 스캔하여 파일로 보관하는 것이 바람직하다.   ▶문의:email@primaescrow.com  제이 권/프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 비용정산 담보권 해지서류 원본 어음과 담보해지 서류

2024-10-29

[부동산 이야기] 상업용부동산 그로스 리스

상업용 부동산을 소유하고 있는 투자자들은 대부분 처음에 입주자와 맺는 리스 계약 상태에 따라 부동산의 가치 또한 많은 변수가 생길 수 있다.     리스는 보통 그로스 리스와 넷 리스로 나뉘는데, 대부분 오피스 관련 건물들은 그로스 리스가 많고 상가 경우에는 보통 넷 리스로 이루어져 있다.   그로스 리스는 대부분 건물주가 그 건물을 유지하는데 들어가는 비용들을 지불하는데 이는 건물에 대한 재산세, 보험, 전기세, 수도세, 청소비용, 시큐리티 비용 등이 포함돼 있고 입주자들은 이런 비용들과 상관없이 건물주에게 렌트비를 지불하면 된다.   넷 리스는 위와는 반대로 입주자들이 건물을 유지하는 데 필요한 전반적인 비용들을 지불하게 되어 있다.     따라서 넷 리스를 맺을 때는 입주자들은 그곳의 시장 조사를 해서 건물주가 요구하는 비용들이 적절한지 또한 렌트비 이외 들어가야 하는 비용들이 자신들의 예산에 맞는지 등을 고려해 리스에 사인해야 한다.     오늘은 그로스 리스 형태에서 건물 운영비용 계약과 구체적인 운영 비용에 대해 알아보려고 한다.       첫 번째는 Modified Gross Lease로 건물주가 계약 해당연도의 운영 예산 비용을 기준으로 렌트 비용을 책정하고, 리스 기간 증가한 운영비용(부동산 세금, 보험료, 관리 비용 등) 이 입주자의 면적에 따라 분할된다.     예를 들면 2024년에 리스 계약을 이행하고, 1년이 지난 2025년 시점에 세금이나 보험료, 관리비 등 인상된 차액을 기본 임대료에 더해서 요청하는 것이다.     이 형태는 오피스, 리테일, 인더스트리얼 등 그로스 리스 형태로 리스 계약을 할 경우 기본적으로 적용된다.   두 번째는 캠(CAM: Common Area Maintenance) 차지 비용이 있다. 이는 주로 인더스트리얼 공장과 쇼핑센터 리테일에 넷 리스가 아닌 그로스 리스 형태로 계약할 때 볼 수 있는 비용이다. 파킹장이나 공동으로 사용하는 복도나 로비, 화장실 등 공용공간 면적을 미리 유닛 면적에 포함해서 렌트비로 책정하는 경우도 있다.     하지만 공용 공간은 상황에 따라 비용이 변동될 수 있는 경우가 많기 때문에 그로스 리스로 계약하더라도 캠 차지를 따로 요청하는 경우가 생길 수 있다.     세 번째로는 TI(Tenant Improvements)로 새로운 입주자들이 임대한 공간에서 각 테넌트의 성격에 맞게 비즈니스를 시작할 수 있는 상태로 공사하는 것을 말한다.     특히 오피스 빌딩이나 쇼핑센터 임대 계약에서 흔히 볼 수 있는 조항으로, 오피스 경우에는 건물주가 공사를 해주는 경우가 많고, 쇼핑센터 리테일의 경우 테넌트가 공사를 하고 난 후에 건물주가 확인하고 약속된 비용만큼 보전해 주는 경우가 많다.     임대 계약을 할 때, 렌트비와 프리 렌트, TI는 맞물려서 고려되는 요소인 것을 이해하고 임대 협상에 접근하면 원하는 결과를 얻을 수 있다.     상업용 부동산에서 리스 계약은 단순히 입주자와 건물주 간의 관계를 넘어 건물의 재무적 가치에도 큰 영향을 주게 된다.     따라서 건물주는 리스 계약의 세부 사항을 면밀히 검토하고, 잠재적인 비용 부담을 예측하는데 주의를 기울여야 한다.     리스 형태, 비용 분담 조항, 그리고 시장 동향을 정확히 이해하는 것이 중요하다.     ▶문의: (562)-972-5882 알렉스 신 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 이야기 상업용부동산 그로스 건물 운영비용 그로스 리스 대부분 건물주

2024-10-23

[부동산 이야기] 정부 지원금으로 내 집 지키기

최근 재정적인 어려움으로 인해 주택을 차압당하는 주택 소유주들이 늘어나고 있다. 그 주된 이유는 부부가 일정한 수입으로 모기지를 갚다가, 갑작스러운 사별, 이혼, 실직 등으로 예기치 못한 재정 위기를 겪기 때문이다. 이런 이유로 모기지 페이먼트가 몇 달 동안 연체되었다면, 신속하게 도움을 받아 위기를 대처할 필요가 있다.   캘리포니아에서는 주택 소유주들이 매달 받는 모기지 스테이트먼트에 반드시 HUD 승인 상담 기관(HUD Approved Housing Counseling Agency)의 연락처를 포함하여 재정적인 어려움이 발생했을 때 도움을 받을 수 있는 정보를 공유하도록 하고 있다.   연방 주택청 승인 상담 기관 중 하나인 샬롬센터는 재정적인 어려움을 겪고 있는 주택 소유자들을 위해 최대 3000달러까지 연체된 모기지 페이먼트를 지원하는 프로그램을 가동 중이다. 이 프로그램의 특징은 샬롬센터에서 제공하는 3000달러를 통해 연체된 모기지 페이먼트를 모두 갚고, 재정적인 어려움에서 정상화 되었음을 증명해 보여줄 수 있으면 된다.     재정적 어려움의 기준은 코로나19팬데믹으로 인한 소득 감소 또는 생활비 증가이다. 자격 요건으로는 모기지를 최소 두 차례 이상 미납했고, 가구 수입은 해당 카운티 중간 소득의 150% 미만이어야 한다. 신청자는 모기지 명세서, 은행 거래 내역서, 공과금 고지서, 소득 증명 서류 등을 제출해야 한다.   이 프로그램은 기금이 소진될 때까지 지속되며, 모든 신청자가 지원을 받을 수 있는 것은 아니기에 만약 재정적인 어려움으로 인해 주택 차압의 위기에 처해 있다면, HUD 승인 기관인 샬롬센터에 연락하여 추가 옵션을 통해 도움을 받아 집을 지킬 수 있는 계기가 되길 바란다.  일례로, 어느 한 분은 은퇴 후 수입감소로 인해 재정적인 어려움이 있었다. 모기지 페이먼트가 3~4개월 연체되어 샬롬센터로부터 도움을 받았고 3000달러 지원으로 모기지를 정상 상태로 되돌릴 수 있었다.   대부분의 가정은 재정적으로 어려운 시기를 어느 정도 예상할 수 있다. 만약 모기지 페이먼트가 어려워진다면, 지체하지 말고 도움을 요청해야 한다. 현재 수입이 있고 주변에서 재정적인 도움을 받고 있다는 증거가 있으면, 융자 조정을 고려해볼 필요가 있겠다.   모든 은행이 동일한 기준으로 도움을 제공하는 것은 아니다. 융자 조정은 누구도 개런티할 수 없다. 만약 누군가 융자 조정을 보장한다고 하면, 이는 사기일 가능성이 높다. 반드시 전문가의 도움을 받아 유효한 융자 옵션을 검토하고, 재정적 어려움을 지혜롭게 해결하여 어렵게 장만한 집을 유지하길 바란다.   ▶문의:(213)380-3700 이지락/샬롬센터소장부동산 이야기 지원금 정부 모기지 페이먼트 모기지 스테이트먼트 재정적 어려움

2024-10-22

[부동산 이야기] 팜데일, 랭캐스터 <45>

지난 8월 주택 거래량이 1년 만에 최저치를 기록한 것으로 나타났다. 전국부동산중개인협회(NAR)는 지난 8월 전국 주택 매매 건수가 386만 건으로, 전월 대비 약 2.5% 감소했다고 전했다. 이는 1년 전보다는 약 4.5% 감소한 수준임과 동시에, 지난 10개월 만에 가장 낮은 수치였다. 이것은 주택 가격이 상승세를 이어가고, 모기지 금리가 7% 안팎을 보이면서 나온 현상이었다.     하지만 지난 9월 30년 만기 주택 모기지 금리는 평균 6%대 초반으로 낮아지면서 재융자 신청률이 급증했다. 모기지은행협회(MBA)에 따르면 지난 9월 20일 마감된 주택 재융자 신청 건수는 전주 대비 약 20% 증가했다. 전체 주택 거래 가운데 약 56%를 차지하면서 지난 2022년 7월 이후 최고치를 기록했다. 아울러 저소득 대출자들이 주로 이용하는 연방 주택국(FHA)의 30년 만기 모기지 금리도 5.99%로 떨어졌다. 여름 내내 지속해서 하락한 30년 고정 모기지 이자율이 지난 9월19일 6.09%까지 떨어지면서 일반 대출과 정부 대출 모두 재융자 건수가 많이 늘어난 것으로 나타났다.     전문가들은 높은 주택 가격과 제한된 주택 공급으로 잠재적 주택 구매자들이 관망세를 보이다가 모기지 금리가 하락하면서 주택 소유주들이 재융자를 선택한 것으로 진단했다. 지역별로 주택 매매 동향에는 차이가 있을 수 있다. 하지만 주택 가격의 상승세는 한풀 꺾였으며, 금리 하락 국면 가운데 바이어들은 적극적으로 주택 구입에 나서면서 주택 시장이 오랜만에 활기를 되찾는 분위기였다.   상업용 부동산의 경우에는 대면 근무와 재택근무를 동시에 할 수 있는 하이브리드 형태의 근무형태가 안착한 탓에 공실률이 여전히 높은 상태다. 이에 따라 부동산 소유주들은 사용 용도를 변경하여 테넌트들을 받고 있다. LA의 경우, 아파트 렌트비의 지속적인 상승으로 인하여 상업용 부동산의 용도 변경으로 테넌트들을 모집하는 실정이다.     대도시보다 저렴하고 넓은 공간을 활용할 수 있는 발렌시아, 팜데일, 랭캐스터 지역으로 많은 한인이 주택을 구입해서 이동한 것으로 판단된다. 포스트 팬데믹 시대에 다양하게 생활 방식에 변화를 주며 선입견을 없앤 주요한 시기라고 생각해 본다.   발렌시아, 팜데일, 그리고 랭캐스터는 아직 바이어들에겐 희망의 도시라고 할 수 있다. 다양한 소식통들을 통하여 많은 정보를 받는 셀러와 바이어들은 서로 심리전을 하면서 자연스럽게 시장이 형성되고 있음을 볼 수 있다. 또한 앞서 언급한 것처럼 특히 베이비부머 세대들(60~78세)의 이동으로 인해 주택 시장도 큰 영향을 받고 있음을 주목해야 할 것이다. 바이어나 셀러 모두 각자의 재정 상태와 경제 구조에 맞추어 현명한 판단을 하기 바란다.   ▶문의: (310) 408-9435 백기환 /뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장부동산 이야기 발렌시아 하락세 주택 재융자 주택 시장 주택 소유주들

2024-10-16

[부동산 이야기] 메디컬 오피스 투자

외래 진료 메디컬 오피스(Medical Outpatient Buildings· MOB)는 건물을 짓는 과정이 일반 오피스보다 복잡하고 비용이 많이 드는 과정을 가지고 있지만, 특히 오렌지카운티(OC)와 인랜드 엠파이어에서는 그 비용과 노력이 충분히 가치 있다고 평가받고 있습니다. 일반 오피스 빌딩과 달리 메디컬 오피스는 의료 임차인을 수용하기 위한 인프라가 더 광범위하며, 규제와 설계, 건설 기준을 충족해야 합니다. 또한, 의료 임차인에 맞춘 추가 주차 공간이 필요하다는 점도 특징입니다.   남가주에서 새로운 메디컬 오피스 빌딩을 건설하는 비용은 스퀘어피트당 200달러에서 300달러를 고려하는 반면, 일반 오피스 빌딩의 건설 비용은 스퀘어피트당 100달러에서 155달러로 메디컬 오피스 빌딩보다 저렴합니다. 이 비용 차이는 설비의 품질, 의료 용도의 특성에 따라 달라집니다. 특히 기계, 전기, 배관과 같은 건물 시스템이 의료 용도에 맞춰져야 하는 특수 요건이 추가 비용을 발생시키는 주요 원인입니다.   예를 들어, 메디컬 오피스 빌딩은 더 높은 HVAC(난방, 환기, 공기 조화) 요구 사항을 충족해야 하며, 감염 통제와 규제 준수, 비상 대비 등을 고려한 거의 모든 방에 싱크대를 설치할 수 있는 배관 시스템이 요구됩니다. 주차 공간도 일반 오피스보다 훨씬 많이 필요하며, 이는 환자와 방문객을 위한 접근성, 앰뷸런스 및 의료 운송 수단을 위한 공간을 확보해야 하기 때문입니다.   올해 2분기 기준, 오렌지카운티와 인랜드 엠파이어는 총 1억3000만 스퀘어피트의 일반 오피스 공간을 보유하고 있지만, MOB 공간은 1억6900만 스퀘어피트에 불과했습니다. 낮은 공급과 지속적인 수요, 특화된 건물 구성 및 긴 임대 계약 기간, 높은 이주 비용으로 인해 메디컬 오피스의 공실률과 가용성은 일반 오피스보다 훨씬 낮았습니다.   2020년 1분기 이후 오렌지카운티에서는 메디컬 오피스의 요청 임대료가 16.5% 상승했지만, 일반 오피스는 6.3% 감소했습니다. 인랜드 엠파이어에서도 유사한 경향이 나타났으며, 메디컬 오피스는 3.0%의 임대료 상승을 기록했지만 일반 오피스는 1.0% 상승에 그쳤습니다. 2024년 2분기 동안 건설 중인 메디컬 오피스 공간은 일반 오피스 공간보다 거의 4배 많았습니다.   메디컬 오피스 빌딩은 일반 오피스보다 높은 임대료를 요구할 수 있어 부동산 소유주에게 더 나은 투자 수익률을 제공합니다. 또한, 의료 임차인은 일반적으로 장기 임대 계약을 체결하므로, 이는 안정적인 소득을 보장하며 임대주가 부담하는 이사 비용을 줄여줍니다. 또한, 의료 서비스를 제공함으로써 커뮤니티에 기여하고, 이로 인해 부동산의 가치와 명성도 향상됩니다.   초기 건설 비용이 일반 오피스 빌딩보다 높더라도, 메디컬 오피스 빌딩은 안정적인 수익을 제공하는 투자 대상으로 평가됩니다. 경제 상황과 관계없이 의료 서비스에 대한 수요는 꾸준히 유지되고 계속 증가 추세에 있기 때문에, 메디컬 오피스는 장기적으로도 매력적인 투자 기회를 제공할 것입니다.     ▶문의: (213)613-3137   렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 오피스 메디컬 메디컬 오피스 일반 오피스 건설 비용

2024-10-09

[부동산 이야기] 다운사이징

다운사이징(Downsizing)은 주택 소유자들이 생활 공간을 축소하고 그로 인해 얻을 수 있는 혜택을 누리는 과정이다. 이 과정은 주로 자녀가 독립한 후 부부나 은퇴를 앞둔 사람들이 많이 고려하지만, 최근에는 젊은 층에서도 인기를 끌고 있다. 다운사이징의 주요 이점과 함께 고려해야 할 중요한 사항을 세분화해 살펴보겠다.   ▶경제적 이점   다운사이징의 가장 큰 매력은 경제적 혜택이다. 큰 주택을 작은 주택으로 교체하면 재산세, 주택 보험, 유지 관리비가 줄어든다. 특히 오렌지 카운티와 같은 주택 가격이 높은 시장에서는 이러한 비용 절감 효과가 더욱 크다. 주택 매각 후 남은 차액을 재투자하거나 은퇴자금으로 활용할 수 있다. 이는 재정적인 안정성을 중요시해서 미래를 계획 할 때 중요한 요소다.     ▶라이프스타일의 단순화   작은 공간에서의 생활은 관리가 훨씬 쉽다. 주택 청소, 정원 관리 등 시간이 많이 소요되는 작업이 줄어든다. 은퇴 후에는 여가 생활에 더 많은 시간을 할애 할 수 있다. 남는 시간을 취미에 투자할 수도 있다. 보다 간소한 라이프스타일로 전환함으로써 정신적인 여유를 찾고 스트레스를 줄일 수 있다.   ▶지역과 커뮤니티의 변화   다운사이징을 하게 되면 기존에 살던 지역에서 벗어나 새로운 지역으로 이사하는 경우가 많다. 이때, 지역 커뮤니티와의 거리감이 발생할 수 있다. 따라서 이사할 지역의 인프라와 커뮤니티, 편의 시설 등을 신중히 고려해야 한다. 특히 은퇴 후에는 병원, 공원, 대중교통 등 접근성이 중요한 요소가 된다.     ▶개인 소지품의 정리   다운사이징의 가장 어려운 부분 중 하나는 소지품 정리다. 작은 주택으로 이사하면서 그동안 모아둔 물건들을 정리해야 하는데, 이는 감정적으로 어려울 수 있다. 각종 추억이 담긴 물건이나 가족과의 유대가 깃든 물건들을 버리기가 쉽지 않기 때문이다. 따라서 미리 계획을 세워 체계적으로 물건을 분류하고, 중요한 물건만 남기는 것이 필요하다.   ▶미래 가치 고려   작은 집으로 이사할 때는 현재의 필요만을 고려하는 것이 아니라, 미래의 필요도 함께 생각해야 한다. 나이가 들어감에 따라 더 작은 공간을 선호할 수도 있고 편의 시설이 잘 갖춰진 주택이 필요할 수 있다. 또한, 해당 주택이 은퇴 후 생활에 적합한지, 나중에 재판매할 때 시장성이 있는지 검토하는 것이 중요하다.   다운사이징은 경제적, 정신적으로 많은 이점을 제공하지만, 사전에 충분한 계획과 고려가 필요하다. 주택의 규모를 줄이는 것은 단순히 집을 바꾸는 것이 아니라, 삶의 방식을 새롭게 재정립하는 과정이기 때문이다.   ▶문의: (714) 349-0505 제니스 박 / 콜드웰뱅커 베스트부동산부동산 이야기 다운사이징 은퇴자금 주택 소유자들 재산세 주택 주택 청소

2024-10-09

[부동산 이야기] 주택 구입 시 필요한 융자보험

요즘 주택 시장은 높은 가격과 대출 이자가 떨어졌다고는 해도 여전히 높은 이자율 때문에 예비 바이어들이 주택을 구입하기에 만만치 않다. 그러나 아파트 렌트보다는 집을 사고 난 후에 매달 내야 하는 비용이 더 많지만 그만큼 주택소유자들에게 돌아가는 혜택도 많다.   보통 주택을 구입하려면 20% 정도를 다운해야 하는데, 다운페이먼트 준비가 미쳐 안된 바이어들은 20% 미만의 다운페이먼트로도 주택 구입이 가능하다. 그러나 보통 20% 미만의 적은 다운페이먼트로 집을 살 때 돈을 빌려주는 은행에서는 위험부담을 줄이기 위하여 융자에 대한 보험을 들기를 요구한다. 모기지 보험(PMI: Private Mortgage Insurance)이라고 부르는 이 보험을 들어야 하는 경우와 집값 상승 등으로 PMI가 면제돼 필요 없는 지출을 중단할 수 있는 방법들을 알아보자.   수입이 많은 젊은 바이어가 목돈이 없어서 적은 다운페이먼트로 집을 사야 할 때를 가정해보자. 이런 바이어들을 위하여 3.5%나 5%의 다운페이먼트만 하여도 집을 살 수 있는 융자 프로그램이 있다. 그러나 돈을 빌려주는 융자 기관 입장에서는 20% 미만의 다운페이먼트를 한 경우, 그만큼 위험 부담률이 높기 때문에 강제로 PMI에 가입하게 한다.     다행히 지난 몇 년 동안 남가주의 주택 가격이 많이 올라서 적은 다운페이먼트를 가지고 주택을 구입한 홈오너들은 그동안 지불해 오던 PMI를 면제받기 위한 신청을 할 수 있다. 그러면 PMI 면제 조건과 신청과정을 알아보자.   먼저 PMI는 다운페이먼트가 집값의20% 미만일 때 들어야 하는 보험이므로, 주택을 감정하여 현재 남아 있는 융자액이 주택 가치의 80% 이하로 떨어졌는지 확인한다. 융자 기관은 주택의 가격이 상승했거나 그동안 상환된 융자액이 모여 융자금의 잔액이 80% 이하로 떨어졌다면 심사 후 PMI를 면제하여 준다. 물론 증축이나 개축으로 집의 가치가 올라가는 경우에도 해당된다. 그러나 본인이 사는 집이 아니고 투자용으로 렌트 수입이 들어오는 경우는 주택 가격보다 융자금이 70이나 75% 이하로 낮아져야만 PMI를 면제받을 수 있다.   그런데 혹시 융자 은행에 PMI 신청을 해서 은행에서 실시한 감정가격이 낮게 나오는 경우에는 감정비만 버리게 될 수도 있으므로 융자 기관에 신청하기 전에 감정사나 부동산 에이전트를 통해 현 주택 가격을 알아보는 것이 좋다. 한편 감정가가 조금 부족할 때, 가지고 있던 여윳돈이 있다면 몇만불 정도를 더 갚고 PMI를 면제받는 것도 좋은 방법이다.   하지만 FHA를 비롯한 몇 렌더들은 주택의 가치가 올라갔어도 PMI를 면제해 주지 않는 경우도 있으므로, 이때는 비용이 좀 들어도 다른 융자 기관을 찾아서 재융자를 하는 것도 좋다. 재융자를 할 때 혹시 현재 융자 은행에 일정 기간을 채우지 않고 융자금을 상환했을 때 지불해야 하는 벌금(Prepayment Penalty)이 있는지 확인하고 시작해야 한다. 보통 융자를 받은 후 2년 정도 안에 상환하면 벌금을 물어야 하는 경우가 있다.   ▶문의: (818) 497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 융자보험 주택 주택 구입 주택 가치 보통 주택

2024-10-02

[부동산 이야기] 상업용 부동산 겨울철 대비

최근 몇 년간 LA 지역은 매년 기록적인 강우량을 기록하고 있습니다. 이번 겨울에도 많은 비가 오리라 예상되고 있습니다. 특히 산불이 발생한 지역에서는 산사태와 침수의 위험이 더욱 커질 수 있습니다.     이처럼 자연재해로 인한 피해가 예상되는 상황에서 상업용 부동산을 소유한 건물주들은 미리 대비해 피해를 최소화하는 것이 중요합니다.     그중에서도 가장 중요한 관리 대상은 지붕입니다. 이는 주거용 주택뿐만 아니라, 리테일 상가, 오피스, 창고, 호텔 등 모든 건물 유형에 해당하는 사항입니다.   지붕은 건물의 보수 비용 중 가장 큰 부분을 차지할 수 있는 요소입니다. LA같이 겨울철 외 강우량이 적은 지역에서는 비가 오기 전에 지붕을 청소하는 것만으로도 누수 같은 피해를 사전에 방지할 수 있습니다.     지붕의 물 빠짐을 원활하게 하기 위한 정기적인 청소와 패칭 작업은 필수입니다. 또한 시간이 지남에 따라 지붕의 코팅이 필요할 수 있으며, 너무 많은 코팅이 쌓이면 하중 증가로 인해 지붕이 위험해질 수 있기 때문에, 이런 경우 기존 지붕을 제거하고 새로운 지붕을 설치하는 등의 공사를 하게 됩니다.     지붕에 스카이라이트 창문이 있는 경우에는 이음새 부분에 미리 패칭작업을 하는 것도 추가로 공사가 커지는 것을 막을 수 있는 방법입니다.     지붕을 설치하거나 보수할 때는 보통 일정 기간 워런티를 받는 경우가 많습니다. 이러한 워런티는 건물 관리에서 비용을 절약할 수 있는 중요한 역할을 합니다.     구매 당시 받은 모든 워런티 문서와 관련 자료를 잘 보관하는 것이 중요합니다. 이 자료들은 필요할 때 건물 수리 비용을 줄이는 데 큰 도움이 됩니다.   예를 들어, 상업용 건물을 구매한 한 고객이 구매 당시 인스펙션을 통해 철저히 검증을 거쳤지만, 올해 초 발생한 폭우로 인해 지붕 일부가 손상되고 누수가 발생이 되었습니다. 이는 낙엽과 먼지가 배수구를 막아 물이 고이면서 약해진 부분이 문제가 되었기 때문입니다.     당시 고객에게 지붕 워런티가 유효함을 확인하고, 이를 통해 수리를 진행할 수 있도록 도왔습니다. 고객은 수리 비용과 시간을 크게 절약할 수 있었습니다.   상업용 부동산 소유주들은 겨울철 우기에 대비해 준비와 관리를 해야 합니다. 지붕 같은 주요 구조물에 대한 정기적인 점검과 보수 작업을 통해 자연재해로 인한 피해를 예방할 수 있으며, 건물 구매 당시 받은 자료와 건물 보수를 할 때 받은 자료 등을 잘 보관해 예상치 못한 상황에 대비하는 것이 현명한 방법입니다.     철저한 준비는 건물의 가치를 보호하고, 불필요한 비용을 절감하는 데 중요한 역할을 할 것입니다.   ▶문의: (213)613-3137 렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 상업용 부동산 상업용 부동산 상업용 건물 겨울철 우기

2024-10-02

[부동산 이야기] 에스크로-비용정산(3)

“2024년도 주류 라이선스 갱신일이 에스크로 클로징과 같은 달인데 안 내도 괜찮겠지요?”   사업체 에스크로 고객들로부터 가장 많이 받는 질문 중의 하나다. ABC 주류라이선스를 비롯해서 사업체 비즈니스 라이선스, 소방서 퍼밋, CUP, 약국보드 등등 매년 혹은 몇 년에 한 번씩 갱신을 해야 하는 비용에 대한 질문이며, 이를 에스크로를 통해 바이어와 정산해줄 수 있는지다.     가장 보편적인 예로 ABC 주류라이선스 갱신일이 10월 15일인데, 에스크로 클로징이 10월 첫 주가 되는 경우,  갱신날짜를 바로 앞두고 셀러는 매우 불공평하다고 느끼게 되는 것이다.     에스크로가 클로징되기 위해서는 가주주류통제국에서 심사하는 여러 조건들 중에는 벌과금이나 미납금이 있는지의 여부이며, 만약 오픈된 상태면 단 며칠을 앞에 두고라도 납부가 완료되어야 있어야 한다. 이는 앞으로의 회계연도를 위한 것이므로, 당연히 셀러는 이를 바이어와 정산하기를 기대하게 되는 것이다.     라이선스에 대한 비용은 각 사업체마다 갱신일이 다른 것이 일반적이나, 카운티에서 발행하는 사업체 장비에 대한 세금고지서는 일률적으로 매해 1월에 감정가를 산정하여 그 고지서가 7월 정도에 발송되어 8월 말까지 납부하는 것으로 되어있다. 만약 에스크로를 통해 이 기간에 납부가 되지 않을 경우 혹은 셀러가 만약 이 고지서를 미납했을 경우에는 후에 바이어가 이전 셀러의 이름으로 고지서를 받게 된다. 이전 주인의 이름으로 받은 고지서를 바이어가 무심코 지나치게 되어 사업체에 담보로 올라가 있거나 연체료에 대한 독촉 고지서를 받게 되는 일도 매우 흔하다.     카운티에서는 1월에 세금가산정 시 사업체 명의로 고지서 데이터가 설정되기 때문에, 전주인의 명의로 나온 고지서라 하더라도 신중하게 검토하여 기한 내에 납부하는 것이 현명하다. 만약 7월 중순 클로징에, 셀러가 해당연도 세금고지서를 아직 받지 못했다면 전년도의 고지서를 기준으로 이미 정산된 금액을 셀러로부터 크레딧 받았으므로, 비록 셀러의 이름으로 나온 고지서라 하더라도 바이어에게 납부할 책임이 있는 것이다.   부동산의 경우, 만약 셀러가 정기 재산세 외에 추가 징집세(Supplemental Tax)를 미납인 상태로 에스크로가 클로징되었을 때, 이는 자동으로 무담보 세금(Unsecured Tax)으로 셀러 개인에게 담보(Tax Lien)가 된다.     대부분의 재산세는 타이틀을 통해 스크린이 되는 것이 일반적이나 간혹 클로징과 동시 혹은 직후에 발행된 추가징집세가 누락되는 경우가 있으니 주의해야 한다.  매매 후 우체국의 우편물이전 서비스를 통해 받은 재산세 고지서를 셀러는 반드시 납부하여 과한 벌과금에 위와 같은 불이익을 피해야 할 것이다.     에스크로를 통해 바이어와 정산되는 것은 일반적으로 정기재산세이므로 많은 주의가 필요하다. 그리고 건물의 수리나 보수에 대해 셀러로부터 받는 비용 혹은 크레딧에 대한 내용도 반드시 융자 은행으로부터 사전에 협의하는 것이 중요하다. 다운페이먼트나 비용을 셀러로부터 지원받는 금액과 상관없이 다운 금액을 에스크로에 입금해야 하는 경우도 있기 때문이다.   ▶문의:email@primaescrow.com   제이 권/프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 비용정산 에스크로 클로징 사업체 에스크로 해당연도 세금고지서

2024-10-01

[부동산 이야기] 건물주의 직접 거래

부동산을 소유하고 있는 투자자라면, 한 번쯤 바이어로부터 직접 전화나 서한을 통해 건물 매매에 대한 문의를 받아본 경험이 있을 것입니다. 부동산 투자 전문 회사들은 자체 부동산 팀을 통해 셀러에게 직접 전화를 걸어 건물 매각을 요청하는 경우가 많습니다. 건물주가 직접 거래를 시도할 경우 여러 문제가 발생할 수 있으며, 법적 분쟁으로까지 이어지는 경우도 있습니다. 문제의 심각성을 깨닫는 것은 대부분 상황이 악화한 후입니다.   건물주가 직접 거래를 시도하는 주요 이유 중 하나는 에이전트 수수료를 절감하려는 의도입니다. 물론 건물주가 부동산 거래에 대한 경험이 풍부하고, 거래를 도울 전문가들이 주변에 있다면 직접 거래가 가능할 수도 있습니다. 하지만 대부분의 경우, 이러한 시도는 커미션을 아끼기 위한 선택이며 상당한 위험을 동반합니다. 이에 대한 사례를 하나 소개하겠습니다.   어느 날, 한 건물주가 필자에게 전화를 걸어왔습니다. 그는 바이어와 직접 거래를 진행 중인데 문제가 생겼다고 했습니다. 이 건물주는 에이전트 없이 거래를 시작했고, 에스크로를 열어 매매 절차를 진행 중이었습니다. 그러나 거래 막바지에 바이어가 환경 문제와 건물 상태를 이유로 에스크로를 연기하고 시간을 끌기 시작했습니다. 이미 6개월 이상 거래를 진행해 온 건물주는 그사이 건물 가치가 더 올랐다고 생각했으며, 거래를 취소하고 싶어 했지만, 바이어와의 거래를 어떻게 종료해야 할지 몰라 난감해하고 있었습니다. 셀러가 일방적으로 에스크로를 취소할 경우 법적 문제가 발생할 수 있고, 바이어와의 분쟁이 더욱 복잡해질 위험이 있었습니다.   이러한 문제를 미리 예방할 수 있었을까요? 당연히 그렇습니다. 셀러가 에이전트를 통해 거래를 진행했다면, 거래는 보다 원활하고 안전하게 이루어졌을 것입니다. 에이전트는 거래 과정에서 발생할 수 있는 다양한 문제를 사전에 파악하고, 법적 절차와 계약 조건을 명확히 하여 안전한 거래를 돕습니다. 해당 사례에서는 건물주가 변호사 비용을 지불하며 바이어와의 협상을 이어갔고, 바이어는 두 달을 더 끌다가 결국 거래를 완료했습니다. 하지만 건물주는 추가 변호사 비용과 에스크로 지연으로 인해 새로운 좋은 기회를 놓쳤고, 자신의 건물을 시장 가격보다 낮게 판매하게 되어 결과적으로 손해를 본 셈이었습니다.   에이전트의 역할은 단순히 매매를 연결하는 것에 그치지 않습니다. 그들은 거래의 모든 과정을 관리하고, 양측의 이해관계를 조정하며, 문제가 발생했을 때 즉각적인 해결책을 제시합니다. 커미션을 절약하려다가 더 큰 문제에 봉착하기보단, 에이전트를 통해 안전하고 효율적인 거래를 진행하는 것이 훨씬 현명한 선택입니다.   결국 건물주들이 커미션 절감을 위해 직접 거래를 시도하지만, 이는 장기적으로 더 큰 비용과 문제를 발생시킬 수 있습니다. 따라서 건물주들은 에이전트를 통한 거래가 더 안전하고 장기적으로도 이익이 될 수 있음을 명심해야 합니다.   ▶문의: (213)613-3137     렉스 유/ CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 건물주 거래 부동산 거래 거래 과정 거래 막바지

2024-09-25

[부동산 이야기] 오픈 하우스

드디어 연방준비제도(연준)에서 기준금리를 인하했다. 많은 전문가는 경기 흐름에 따라 올해 안에 추가로 0.25%에서 0.5% 정도 금리가 더 내려갈 것으로 보고 있다. 이에 따라 모기지 금리도 올 상반기와 비교해 1% 이상 하락하고 있으며, 재융자도 다시 활발해지고 있다. 그러나 부동산 시장은 올해 초와 비교했을 때 거래량 면에서 큰 움직임을 보이지 않고 여전히 조용한 상황이다.   요즘 주말에 거리를 지나다 보면 여기저기에서 오픈 하우스 사인을 쉽게 볼 수 있다. 오픈 하우스란 무엇일까? 평상시에는 에이전트와 함께해야만 집을 볼 수 있지만, 정해진 시간 안에는 에이전트 없이도 자유롭게 집을 볼 수 있도록 일반인에게 집을 공개하는 것이 오픈 하우스다.     오픈 하우스는 크게 두 가지로 나뉜다. 첫 번째는 주말에 하는 일반 오픈 하우스고, 두 번째는 부동산 에이전트들을 대상으로 하는 브로커스 오픈 하우스다. 일반 오픈 하우스는 많은 사람이 방문할 수 있는 주말에 열리는 경우가 많다. 지역마다 차이는 있지만, 브로커들의 오픈 하우스는 주중에 하루를 정해 진행된다. 예를 들어 한인타운의 경우 화요일, 패서디나는 목요일에 열린다.   일반적으로는 브로커스 오픈 하우스를 먼저 하는데, 이는 에이전트들에게 먼저 집을 보여주고 그들의 의견을 듣고 시장 반응을 살펴본 후, 이후 전략을 세우기 위함이다. 물론 일반인들도 브로커스 오픈 하우스에 방문해 구경할 수 있다.   리스팅 브로커들은 오픈 하우스가 열리는 날 아침부터 부지런히 집 주변에 오픈 하우스 사인을 설치하고, 주변을 깨끗이 정리하며 집 안팎을 누구에게나 매력적으로 보이도록 단장한다. 필자의 경험에 따르면, 오픈 하우스 시에는 이러한 내·외관 정리 외에도 집 안에 빵 굽는 향이나 향초로 좋은 향기를 풍기게 하고, 조용한 음악을 틀어놓는 것이 좋은 반응을 끌어낸다.   그렇다면 에이전트와 셀러의 입장에서 오픈 하우스를 여는 이유는 무엇일까? 우선, 오픈 하우스의 가장 큰 목적은 집을 더 많은 사람에게 보여주고, 이를 통해 최고가의 좋은 오퍼를 단시간 내에 받아보는 것이다.   그러나 에이전트에게는 다른 이유도 있다. 대표적인 이유 중 하나는 오픈 하우스가 그 자체로 광고 효과를 가져온다는 점이다. “내가 이 지역에 리스팅을 받았으니, 앞으로 집을 팔 때도 경험이 많은 나에게 리스팅을 맡겨달라”는 메시지를 전하는 것이다. 또한, 에이전트가 없는 고객을 만날 기회가 되기 때문에, 손님 확보 차원에서도 오픈 하우스는 도움이 될 수 있다.   셀러 입장에서 오픈 하우스는 어떤 의미일까? 당연히 많은 사람에게 집을 보여주는 효과도 있지만, 집을 내놓은 후 여러 시간대에 사람들이 집을 보러 오는 상황에서 마음 편히 집에 있기가 어려운 경우가 많다. 하지만 오픈 하우스를 통해 정해진 시간에 집을 보여주면 나머지 시간을 보다 편안하게 보낼 수 있다. 또한, 셀러는 오픈 하우스를 통해 “에이전트가 내 집을 팔기 위해 열심히 일하고 있다”는 것을 직접 확인할 기회가 된다.   ▶문의: (818)357-7694 에릭 민 / 드림부동산부동산 이야기 하우스 오픈 오픈 하우스 일반 오픈 부동산 에이전트들

2024-09-25

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