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[부동산 이야기] 상업용 부동산 투자 전략

상업용 부동산 투자를 고려하는 모든 투자자는 시장에서 거래되는 시장 가격과 투자자가 실제로 지불하고자 하는 투자 가격의 차이를 이해해야 합니다.     이 두 가격은 단순히 부동산의 거래 금액을 나타내는 것을 넘어, 투자자가 설정한 전략과 목표, 그리고 부동산의 장기적 가능성을 평가하는 중요한 기준이 됩니다.     먼저, 시장 가격은 부동산 시장에서 실제로 거래가 성사된 가격을 의미합니다. 이는 수요와 공급의 균형 속에서 형성되며, 특정 시점의 시장 상황을 반영합니다.     반면, 투자 가격은 투자자가 해당 부동산에 대해 지불하고자 하는 금액으로, 개인적인 투자 목표와 부동산의 잠재적 가치를 기반으로 결정됩니다.   예를 들어, 특정 지역의 상업용 부동산이 1000만 달러에 거래되고 있다면, 이는 해당 지역의 시장 가격으로 볼 수 있습니다.     그러나 한 투자자는 이 부동산의 위치와 성장 가능성을 높게 평가해 1100만 달러를 투자 가격으로 설정할 수 있습니다. 반대로 다른 투자자는 운영 비용이 비싸다는 이유로 900만 달러의 투자 가격을 제안할 수도 있습니다.     이처럼 시장 가격과 투자 가격은 항상 일치하지 않으며, 투자자의 판단과 목표에 따라 달라질 수 있습니다.   부동산 시장은 수요와 공급의 원칙에 따라 가격이 형성됩니다. 특히 현재처럼 매물이 부족하고 거래가 뜸한 시장에서는 시장 가격이 막연하게 내려갈 것이라고 기대하는 경향이 있습니다. 동시에 투자 가격 역시 내려갈 것이라고 믿고 기대할 가능성이 큽니다.     그러나 투자자는 정확하지 않은 느낌에 시장 가격을 예측해서는 안 됩니다. 대신, 부동산 자산의 내재 가치와 잠재력을 면밀히 분석해야 합니다.   한 건물이 시장 가격 2000만 달러로 평가된다 하더라도, 투자자가 해당 자산의 운용 비용과 미래 수익성을 분석한 결과 더 높은 가치를 발견했다면, 투자 가격을 2200만 달러로 설정할 수 있습니다. 반대로, 동일한 건물에 대해 리스크가 높다고 판단될 경우 투자 가격을 시장 가격보다 낮게 책정할 수도 있습니다.   이처럼, 투자 가격은 시장 가격보다 높거나 낮을 수 있습니다. 중요한 점은 자산의 장기적 성장 가능성을 평가하고, 투자 목표에 맞는 가격을 설정하는 것입니다.     성장 가능성이 높은 지역의 부동산은 현재의 수익률이 낮더라도 장기적으로 더 큰 가치를 창출할 수 있습니다.   시장 가격에 의존하기보다는 건물의 수익 구조, 지역 개발 계획, 경제 전망 등을 종합적으로 분석해 올바른 투자 결정을 내려야 합니다.     이를 통하여, 시장 가격과 투자 가격의 차이를 인지하고, 협상을 통해 원하는 조건을 끌어내야 합니다. 높은 투자 가격을 제안할 때는 장기적 성장 가능성을 근거로, 낮은 투자 가격을 제안할 때는 자산의 리스크를 강조해 협상에 임해야 합니다. 하지만, 시장 가격과 투자 가격의 차이가 크다면, 구매를 보류하고 시장 상황을 지켜보는 것도 좋은 전략입니다.     ▶문의: (213) 537-9691 렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 부동산 상업용 상업용 부동산 부동산 시장 투자 목표

2024-12-18

[부동산 이야기] 내 집 마련 위한 지출 통제

필요한 것(Need)은 우리 생활에 꼭 있어야 하는 것들이라면 원하는 것(Want)은 개인의 욕망이나 선호를 반영한다. 예를 들어, 비싼 자동차, 최신 스마트폰, 혹은 해외여행 등이 이에 해당한다고 볼 수 있다. 음식, 물, 옷은 우리가 생존하면서 필요한 것, 하지만 고급 음식이나 브랜드 의류제품이나 고급 승용차 등은 개인적 욕구 때문에 채워지는 원하는 것이라고 볼 수 있다. 자기표현의 수단은 될 수 있지만, 생존이나 기본적인 필요를 충족해 주지는 않는다는 것이다.     내 집을 마련하겠다는 첫 주택구매자의 재정을 들여다보면 수입은 고정되어있는데 여러 이유로 많은 빚을 지고 매월 다람쥐 쳇바퀴 돌듯 반복적인 재정적인 악순환에 허덕이며 살아가는 분들도 적지 않음을 발견하게 된다. 너무나 많은 크레딧카드도 문제고 카드당 사용량이 최대인 것은 더욱 문제다. 한국에서 가계부를 기록하며 매월 재정 상황을 살피며 지출을 하던 분들도 미국생활을 하면서 좀처럼 재정지출 상황을 기록해 본 적이 없다고 한다. 물론 한 달 벌어서 한 달 먹고사는 어려운 경제적인 상황 가운데 불필요한 지출은 없어 보인다. 그런데도 미래에 대한 준비가 전혀 없이 사는 삶의 패턴을 유지하고 있다면 자신의 재정 상황을 개선해보는 노력이 필요하다. 정부보조금을 통해 주택을 사고자 하는 대부분의 사람은 집 구매에 필요한 다운페이금액 준비 없이 찾아오는 경우가 많다.   우리 삶에 필요 이상의 지출을 통제하는 것이 필요하다. 좋은 차나 명품에 대한 지출은 우리 삶의 꼭 필요한 것이 아니기에 조금 희생하며 미래를 대비하는 자세가 요구된다. 우리가 어려우면 어려운 상황에서도 살아갈 수 있는 방법들이 있다. 정부에서는 수입이 낮은 가정에 월페어 복지 프로그램을 통해 무료식품을 제공하며 필요를 보충해주고 있다. 지역사회에서 제공하는 다양한 복지혜택을 활용하는 것도 좋겠다. 실직해도 실직수당이나 다양한 방법으로 우리의 의식주 문제를 대부분 해결해 받을 수 있는 길이 많이 있다.     문제는 돈을 잘못 관리하여 낭비하거나 우리에게 진짜 필요한 것과 부가적으로 원하는 욕구와 혼동하는 사람이 많다는 것이다. 생활이 부하든 그렇지 않든 누구를 막론하고 우리는 만족이 없이 끊임없는 갈증 가운데 살아가고 있음을 부인할 수 없는 것 같다. 우리가 원하는 만족은 없다. 우리는 10가지 중 9가지가 채워줘도 1가지 못 가진 것에 대한 갈증 가운데 살아간다. 따라서 현재 가진 것에 자족하는 법을 배워야 한다. 현재 주어진 것에 만족할 때 자유로움을 느낄 수 있다.   씀씀이가 커질 연말연시에 재정관리 부족으로 재정적 어려움에 부닥칠 수도 있는 시기다. 요즘 매일 눈만 뜨면 쏟아져 나오는 광고의 홍수 속에서 우리의 욕망을 자극하는 유혹을 이겨내기란 여간 힘든 게 아니다. 제품이 필요해서가 아니라 갖고 싶어서 구매하는 후회스러운 결정을 하며 점점 재정적 어려움의 깊은 수렁으로 빠져들어 가는 현상을 보게 된다. 미래의 내 집 마련을 위해 자신만의 전략과 계획을 세우고 오늘 작은 변화부터 시작하자.   ▶문의:(213)380-3700       (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)    이지락/샬롬센터소장부동산 이야기 지출 통제 재정지출 상황 지출 통제 재정 상황

2024-12-17

[부동산 이야기] 4분기 주택시장

최근 2024년 4분기 부동산 거래의 특성을 이야기해 보고자 한다.     8월에서 9월까지의 상황을 보면 거래량은 신규주택을 포함해 하락세를 보이지만 가격은 여전히 상승하는 기형적인 모습을 보인다.     리세일 주택가격은 전년 대비 5.4% 콘도는 3.8% 그리고 신규 주택가격은 45.3%의 증가 추세를 보이고 있다.     캘리포니아의 실업률이 5% 미만일 경우 주택가격은 연평균 10%의 상승세를 보이는 것으로 오렌지카운티 레지스터와 코어로직의 11월 자료는 분석하고 있다.     오렌지카운티의 평균 주택 리스팅 가격은 약 74%가 최소 100만 달러 이상, 32%는 200만 달러 이상을 기록 중이다. 주택 거래량은 많이 줄어들고 신규 매물은 증가했지만, 매매가격이 내려가는 경우는 극히 드문 것으로 나타나고 있다.     ▶모기지 이자 상승세 지속   대선이 끝나고 차기 정부의 경제 정책에 대한 기대치는 상승 중인 것으로 나타나고 있다. 다만 12월 중순 연준이 금리인하를 결정한다고 해도 모기지 이자율에 미치는 영향은 미미할 것으로 보이며 최소 몇달간은 7% 가까운 모기지 이자율을 유지할 것으로 보인다.     주택소유주 중 78.7%가 모기지 이자율 5% 이하를 유지하고 있으며 최소 30~40%까지 주택이 페이 오프된 상태로 분석됐다.     여러 가지 심리적인 영향과 개인의 재정적인 영향으로 주택시장에 매물 공급이 증가했지만 특별한 사정이 없는 이상 큰 폭의 주택가격 하락 가능성은 거의 없다고 생각된다. 오렌지카운티의 주택 중간가격은 118만 달러, 샌디에이고는 88만 달러, LA는 85만 달러, 리버사이드는 57만9500달러, 샌버나디노는 49만8750달러를 기록 중이다.     전체 중간가격은 39만9000달러 선을 유지하고 있다.     ▶주택매매 시 기타 사항   주택매매 시 스테이징을 한 주택들이 평균 1~5% 정도 밸류를 증가시키고 있고 68% 이상 고객들이 여전히 에이전트를 통해서 거래하고 있다.     17%의 캘리포니아 거주자만이 중간 주택 가격대의 주택이 구매 가능한 것으로 조사되었으며 50%의 수입이 주거비로 지출이 되고 있다.     가계 부채 증가가 두드러지면 이는 결국 주택 차압으로 이어진다. 오피스로 대표되는 상업용 부동산 공실률이 20% 이상을 돌파했다. 전국에서 주택가격이 가장 비싼 지역의 70%가 캘리포니아에 있다. 2025년에도 주택가격의 큰 폭 하락은 없을 것으로 보이며 주택 가격은 적은 폭으로도 상승세를 유지할 것으로 보인다.     오렌지카운티의 경우 2023년도에 주택판매가 2만1426채를 기록하며 큰 폭의 거래량 하락세가 이루어졌다. 이런 추세는 올해와 내년 최소 초반까지 지속할 전망이다.     당분간 가격만 높게 유지되고 실질적으로 의미심장한 거래량 상승세가 나타날 가능성은 적다고 보인다.     ▶문의: (213)663-5392  곽재혁 / 퍼스트팀부동산 에이전트부동산 이야기 주택시장 거래량 주택가격 하락 신규 주택가격 주택 거래량

2024-12-11

[부동산 이야기] 트럼프 시대 부동산 시장

주택 가격 상승과 임대료 급등으로 인해 많은 주민이 주거 비용 부담을 겪고 있는 상황에서, 트럼프 행정부의 정책이 이러한 문제를 어떻게 해결할지에 대한 관심이 높아지고 있다. 예상되는 정책들에 대해 알아보자.     ▶감세 정책과 부동산 투자 활성화   트럼프 대통령은 1기 임기 동안 대규모 감세와 금융 규제 완화를 통해 부동산 시장을 활성화한 바 있다. 재선 이후에도 이러한 정책 기조를 유지할 가능성이 높다. 감세 정책은 기업과 개인의 세금 부담을 줄여 부동산 투자에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다. 특히 상업용 부동산 시장에서 자본 유입이 늘어날 것으로 예상한다.     ▶인프라 투자와 지역 부동산 가치 상승   트럼프 대통령은 대규모 인프라 투자를 통해 전국의 기반 시설을 개선하고자 한다. 이는 프로젝트가 시행되는 지역의 부동산 가치를 상승시키는 데 기여할 수 있다. 새로운 인프라 구축은 접근성을 향상하고, 일자리 창출과 경제 활성화를 통해 주택 수요를 증가시킬 수 있다. 특히 주요 도심 인근 및 교외 지역에서 이러한 상승효과가 나타날 가능성이 크다.     ▶금리 정책과 모기지 금리 상승 가능성   트럼프 행정부의 재정 확대 정책은 인플레이션을 자극하여 연방준비제도 (Fed)가 금리 인상을 고려하게 만들 수 있다. 이는 모기지 금리 상승으로 이어져 주택 구매자의 부담을 증가시킬 수 있다. 따라서 주택 시장의 성장세가 둔화할 가능성이 있다.     ▶이민 정책과 건설 인력 감소 우려   트럼프 대통령의 이민 규제 강화는 건설업계에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 불법 이민자 추방 등으로 인해 건설 인력이 감소하면 주택 공급이 줄어들고, 이는 주택 가격 상승으로 이어질 수 있다. 건설 인력 부족은 건축 비용 증가와 프로젝트 지연을 초래할 수 있다.     ▶외국인 투자 제한과 상업용 부동산 시장 영향   트럼프 행정부의 보호무역주의 정책은 외국인의 국내 부동산 투자에 대한 규제를 강화할 수 있다. 특정 국가와의 긴장감이 고조되면 외국인 투자 제한이 강화되어 상업용 부동산 시장에 자본 유입이 감소할 수 있다. 이는 부동산 자산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있다.     ▶글로벌 경제와 국내 부동산 시장의 연관성   트럼프 대통령의 재선은 글로벌 경제에 큰 변화를 가져올 수 있으며, 이는 부동산 시장에도 간접적인 영향을 미칠 수 있다. 금리 정책, 환율 변동, 글로벌 경제 심리 변화 등은 다양한 방식으로 주택 시장에 영향을 줄 것이다. 트럼프 정책으로 인해 변화하는 글로벌 경제를 주목해야 한다.     ▶에너지 정책과 부동산 시장의 상관관계   트럼프 대통령의 화석연료 공급 확대 정책은 에너지 가격 하락을 유도할 수 있지만, 친환경 에너지 업계의 불확실성을 높일 수 있다. 특히 배터리 공장 등 다양한 친환경 에너지 관련 건설 프로젝트들이 있었기 때문에 건설업계에도 영향이 갈 것이다. 에너지 가격 변동은 부동산 시장에도 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 업계는 정책 변화를 주의 깊게 모니터링해야 한다.     도널드 트럼프 대통령의 재선은 국내 부동산 시장에 다양한 영향을 미칠 것으로 예상한다. 감세와 인프라 투자 등은 부동산 시장에 긍정적인 영향을 줄 수 있지만, 금리 인상, 이민 규제 강화, 외국인 투자 제한 등은 부정적인 요인으로 작용할 수 있다. 따라서 부동산 투자자와 관련 업계는 이러한 정책 변화를 주의 깊게 살펴보고, 대응 전략을 마련하는 것이 중요하다.   ▶문의: (714)349-0505  제니스 박 / 콜드웰뱅커 베스트부동산부동산 이야기 부동산 트럼프 부동산 시장 부동산 투자 트럼프 대통령

2024-12-11

[부동산 이야기] 신촌 ‘에르노 플레이스’

미국 교포들에게 한국은 언제나 특별한 의미를 가진다.     교포들과 이야기하다 보면, 한국에 부모님이 계셔 자주 방문하는 분들은 서울에 작은 오피스텔이라도 있어 편히 지낼 수 있기를 바란다.     또 다른 이들은 자녀들에게 한국 문화를 가르치기 위해 저렴한 오피스텔을 하나 마련하고 싶어 한다. 은퇴를 앞둔 분들은 6개월은 미국에서, 6개월은 한국에서 머물며 살고 싶다는 꿈을 품고 있다.   몇일 전 한국 신촌에 위치한 대명 건설의 프리미엄 오피스텔, 에르노 플레이스를 직접 답사했다. 지금의 시기적 여건이야말로 절호의 기회라는 생각이 들었다.     왜냐하면 현재 한국의 부동산 시장은 바닥을 치고 있고 달러는 강세를 유지하고 있기 때문이다. 이러한 경제적 여건은 교포들에게 한국에 집을 마련할 최적의 시점이 아닐까 생각했다.     신촌 에르노 플레이스는 신촌의 중심지, 초초역세권이라 불리는 최고의 입지에 자리 잡고 있다. 신촌은 주요 명문 대학들이 위치한 대학가의 중심지로, 한국 최고의 엘리트들이 공부하는 공간이자 다양한 나라에서 유학생들이 모여드는 활기찬 지역이다.     이러한 중심에 자리 잡은 에르노 플레이스는 최상의 주거 환경을 제공한다. 신촌 로터리 전철 2호선 4번 출구 바로 앞에 있으며, 지하층과 전철역이 연결될 수 있는 가능성이 있다.     만약 연결이 된다면 정말 편리할 것이다.     가격은 현재 달러 시세로 39만5000달러에서 106만5000달러까지 다양해 원하는 조건에 맞는 선택이 가능하다.     2년 반 만에 완공될 것으로 예상하며, 계약금 20%를 두 번 나누어 지불하고, 중도금 50%를 다섯 번에 걸쳐 나누어 지불한 뒤, 준공 시 30%를 지불하게 된다.     중도금 50%는 융자가 가능하다. 청약금은 1000달러이며, 도중에 포기할 경우 100% 리턴받을 수 있어 부담 없이 신청할 수 있다. 또한, 계약 진행 중에도 전매가 가능하다.   에르노 플레이스는 지하 4층부터 지상 21층까지 구성되며, 9층까지는 근린생활시설이, 10층부터는 오피스텔이 위치할 예정이다.     특히 15층 이상 유닛에서는 도심 속 시티 뷰를 감상할 수 있다. 144개의 유닛은 복층과 단층 구조로, 14평에서 34평까지 다양한 크기를 제공한다.     그리고 가장 큰 매력 포인트는 대부분의 오피스텔에서 보기 드문 각 유닛에 테라스가 있다는 점이다. 테라스가 있어 환기가 가능하고, 필요에 따라 공간을 넓혀 사용할 수 있다는 점이 매력적이다.     특히 대명건설은 투자자들에게 체계적인 임대 관리, 입주자 관리, 임대 수익 정산 등의 서비스를 제공해 소유주들이 별다른 어려움 없이 안정적이고 지속적인 임대 수익을 기대할 수 있도록 하겠다고 한다. 신촌의 활기찬 분위기와 편리한 위치는 꾸준한 수요가 있을 것이고, 이는 향후 좋은 임대 수익으로 이어질 것이라 생각된다.             ▶문의: (562)882-8949 준 리 / 콜드웰뱅커 베스트 부동산부동산 이야기 플레이스 신촌 한국 신촌 신촌 로터리 프리미엄 오피스텔

2024-12-04

[부동산 이야기] 2025년 부동산 시장 예측

다사다난했던 2024년 한 해도 이제는 조용히 역사 속으로 저물어 가고 있다. 올 한해 최대 관심사였던 대통령 선거는 트럼프가 당선됐고, 걱정했던 인플레이션은 빠르게 진정되고 있다는 데이터가 지속해서 나오고 있다. 연방준비제도(연준)의 움직임 역시 이를 반영하듯 금리를 내리게 시작했고, 12월에 한 차례 추가로 인하할 확률이 높다.  현재 추세라면 2025년 역시 추가로 금리를 내릴 거라는 전문가들의 의견이 지배적이다.     그럼 올 한해 부동산 시장을 점검해 보고, 내년에는 어떻게 될지 간단히 전망해 보기로 한다. 대다수 부동산 전문가들은 지난해 말, 2024년에는 부동산 시장이 어느 정도 하락할 것이라고 예측했다. 하지만 뚜껑을 열어본 결과, 전반기에는 매물 부족으로 거래량이 급격히 줄었고, 지역에 따라 차이는 있지만, 경쟁으로 인해 가격은 상승하는 모습을 보이는 곳들이 많았다. 현재의 낮은 이자율로 집을 가지고 있는 셀러들이 굳이 팔 이유가 없다 보니 매물이 줄었고, 그동안 추가 하락을 바라며 기다리던 바이어들이 적극적으로 시장에 들어오면서 벌어진 현상이었다.     하반기에는 모기지 이자율이 5% 후반까지 내려갔다가, 다시 10월 들어 6% 후반까지 육박하자 거래가 눈에 띄게 줄어든 현상을 보인다. 전체적으로 본다면 결과적으로는 2024년 부동산 가격의 변동은 크지 않았다. 이유는 바이어의 감소세는 어느 정도 예상되었지만 이보다 셀러의 감소세가 더 확연히 나타나자 매물 부족 현상으로 가격이 제한적인 범위 내에서 움직였기 때문이다.     2025년 부동산 시장 역시 2024년과 비슷하게 움직일 확률이 높다. 인플레이션과 연준의 움직임, 모기지 이자율의 변동 그리고 고용 시장이 부동산 시장에 많은 영향을 미칠 것으로 보고 있다.     다만 두 가지 큰 변화가 있다면, 그건 부동산 커미션 제도의 변화와 새로운 행정부의 부동산 정책이다. 올해 8월부터 적용되기 시작한 커미션 제도의 변화가 과연 2025년에는 어떻게 시장에 적용되는지에 따라 변동성이 커질 수도 있기 때문이다. 아직은 대부분의 셀러가 바이어 에이전트의 커미션까지 주는 상황이지만, 시장이 다시 셀러 위주로 움직인다면, 내년부터는 바이어가 바이어 에이전트 커미션을 부담하는 상황이 올 수 있다. 이렇게 되면 바이어의 부담이 증가하기 때문에, 시장에 일정 부분 영향을 줄 수밖에 없다.     새로운 행정부의 부동산 정책도 어느 방향으로 갈지는 알 수 없지만, 대부분의 전문가는 긍정적으로 기대하고 있다. 또한 내년에도 연준의 추가 금리 인하가 있을 것으로 보고 있고, 모기지 이자율 역시 보합 또는 하락세를 보인다면 매물의 부족 현상과 맞물려서 가격이 상승할 여지도 높다.   이에 더해 지금의 매물 부족 현상은 단기적으로 해결되기 어려운 상황이다. 이유는 앞에도 언급했듯 너무 많은 셀러가 낮은 이자율로 모기지를 가지고 있어, 특별한 이유 없이는 집을 팔고 움직일 확률이 상당히 낮은 상황이기 때문이다. 다만 경기 침체가 예상보다 심각해 지고, 이로 인해 고용 시장이 붕괴한다면, 부동산 시장 역시 하락 할 여지도 있다.   ▶문의: (818)357-7694 에릭 민 / 드림부동산 부사장부동산 이야기 부동산 시장 부동산 시장 부동산 커미션 한해 부동산

2024-12-04

[부동산 이야기] 주택구매 시 고려할 것들

주택 구매를 앞두고 있다면 먼저 집을 소유하게 되면 어떤 이익이 있는지 생각해봐야 한다. 그리고 구매할 때 어떤 비용이 필요한지 알아보는 것이 필요하다.   물론 주택 구매는 가족의 안락한 보금자리의 역할이 가장 중요하다. 다만 안전한 투자처를 찾는다면 부동산이 가장 좋은 미래에 대한 투자가 될 것이다. 이미 부동산 가격이 많이 올랐지만, 아직도 부동산 구매는 투자 가치가 높기 때문이다.     하지만 부동산 매입은 다운 페이먼트와 구매에 필요한 비용을 합하면, 큰돈이 필요하고 사고 난 후에도 계속 달마다 융자금을 갚아 나가야 한다. 주택가격이 내려갈 때의 손해도 생각해야 하지만, 긴 안목으로 본다면 부동산 구매는 미래에 대한 투자가 된다.     그리고 융자를 했다면 페이먼트의 많은 부분을 차지하는 이자와 재산세 등에 대한 세금을 공제받을 수 있어 유리하다. 만약 주택을 임대하고 있다면, 세금 공제 등 기타 혜택을 받을 수 없기도 하고 생각지도 못하게 렌트비가 오를 수도 있다. 하지만 주택을 사면 보통 30년 동안 고정되는 월 페이먼트는 주택 소유주가 미래 계획을 세울 수 있게 도와준다. 그리고 주택을 본인의 취향에 맞게 집을 고치거나 가족의 필요에 따라 증축을 할 수도 있다.     주택을 소유하면 세금 혜택이나 월 페이먼트를 통하여 저축하게 되는 효과도 크지만, 무엇보다도 가장 큰 장점은 가지고만 있으면 가격이 올라 소유주의 재산이 늘어나는 것이다.   내가 원하는 집을 사려면 적당한 가격은 얼마가 될지, 다운페이먼트를 얼마를 할 수 있는지가 결정이 되어야 하므로 에이전트와 함께 집의 크기, 원하는 동네 등을 정하여 가격을 알아본다. 그 후 뒷마당, 수영장, 전망 등 개인적인 취향을 반영하여 구체적으로 집을 찾기 시작한다.   이때 미리 융자 에이전트와 상의해서 융자 사전허가서(Pre-Approval letter)를 받아 원하는 주택에 오퍼를 넣을 때 함께 제출한다. 특히 요즘은 융자심사가 까다롭기 때문에 융자 에이전트에게 원하는 주택의 가격과 본인의 경제적인 정보를 미리 주어 융자를 받을 수 있는 한도액을 알아보고 바이어에게 가장 좋은 프로그램을 선택할 수 있도록 도움을 받고 시작하는 것이 시간도 절약되고 안전하다.   주택을 사는 바이어는 집값 이외에 여러 가지 클로징 비용이 발생하게 되므로 그것들을 지불할 수 있을 만큼의 현금을 가지고 있어야 한다.   먼저 바이어가 지불해야 하는 항목들을 보면, 셀러와 바이어가 반반씩 지불하는 에스크로 비용이다.   이때 에스크로를 통하여 셀러와 바이어 사이의 모든 계약이 정확하게 이행될 수 있도록 하는 것이 바이어에게 특별히 중요하다. 그리고 인스펙션 전문가를 통해 주택 점검을 해야 하는 데, 굴뚝이나 지붕 등을 포함한 것으로 보이는 주택의 모든 상태는 물론 물의 온도와 수압, 냉난방의 작동 등을 점검할 수 있다. 이때 인스펙션의 비용은 바이어가 내야 한다.     또 각종 서류의 공증비 등의 비용과 향후 일 년 동안의 화재보험료도 바이어 부담이다. 특히 에스크로 중에 셀러가 주택이 문서상 아무 하자가 없다는 것을 보증하는 타이틀보험을 바이어를 위하여 제공하는 데, 이때 바이어도 주택융자를 할 때 은행에 매물에 문제가 없음을 증명하기 위한 타이틀 보험료를 별도로 지불하게 된다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택구매 고려 주택 소유주 주택 구매 주택 점검

2024-12-04

[부동산 이야기] 라미라다 부동산

“풀러턴과 세리토스 중 어느 도시가 좋아요”   이사를 하시려는 손님이 단도직입적으로 자주 묻는 질문이다.     대개 한인들은 여러 곳을 둘러보며 시장조사를 하다가 풀러턴으로 오거나 인근 동네로 이사한다. 세리토스도 얼마나 좋은가. LA가 가깝고 동네도 깨끗해서 한인들이 살기에 최고지역이다. 풀러턴도 한인들이 많이 살고 학군이 좋아 인기가 많다. 이에 더해 전망도 좋다. 다른 도시에 비해 집값이 아직도 싸고 편리한 것 또한 많다.     풀러턴은 상대적으로 지대가 높고 공원이 많아서 공기가 좋다. 맑은 공기는 많은 한인이 풀러턴을 선호하는 이유 중 하나다. 인근에 대형마켓이 4개나 있어서 한인상권이 발달했다. 한 번 살아 본 사람들은 정말 살기 좋은 곳이라고 자랑한다.   풀러턴이 조금 비싸다고 생각하는 분들은 요즈음은 라미라다에 대해서 문의를 많이 한다. 많은 분이 궁금해 하기에 라미라다에 대해서 조금 설명한다면 필자는 고등학교 때 부모를 따라 이민을 왔다. LA에서 고등학교에 다녔고 UC 어바인을 졸업했다. 자라면서 한때 라미라다에서 살았기에 특히 정이 가는 도시이기도 하다. 그래서 LA와 오렌지카운티는 남들보다 더 잘 안다고 생각한다.   라미라다에서 LA까지는 차가 밀리지 않으면 25분 거리다. 조용한 베드타운이라고 할 수 있다. LA에서 남동쪽으로 약 22마일 정도 떨어져 있으니 LA까지 출퇴근이 가능한 도시이고, 그래서 그런지 한인들이 많이 유입되고 있다.   이 지역에는 라하브라, 풀러턴, 라미라다, 부에나파크가 있기에 한인들에게는 친숙한 곳이다. 며칠 전에 동부로 이사 갔다가 너무 추워서 못 살겠다면서 다시 이사 와야겠다는 손님을 맞아 집을 보여주었다. 그들은 “어떻게 이렇게 변했는가. 정말 몰라보게 발전했다. 인근의 대형마켓 4개가 동반 성장할 수 있었다는 건 한인타운의 성공 모델이다. 주위에 한인이 7만여 명이 산다는데 사실인가”라며 놀라는 모습이었다.   사실, 부동산중개업자들이 해마다 풀러턴 인근의 주택 수백 채를 한인들에게 소개한다.     풀러턴은 상대적으로 지대가 높고 공원이 많아서 공기가 좋다. 맑은 공기는 많은 한인이 풀러턴을 선호하는 이유 중 하나다.     라미라다의 주택가격은 90만~110만 달러 정도가 대부분이다. 큰 집도 있고 비싼 집도 있고 새집도 많이 있다. 콘도와 타운하우스는 75만~85만 달러대면 방 2~3개짜리를 구매할 수 있다. 힐스보로 같은 지역은 한인이 특히 많다. 라미라다는 통계수치를 보면 백인 60% 정도이고 아시안 20% 정도, 나머지는 기타 인종이다. 한인들의 유입속도는 매우 빠르다. 지난주에는 집을 찾는 손님이 3명이나 됐다.   라미라다 주택가격이 싸다는 것은 분명 장점이며 풀러턴에 거주하는 한인 중에서 자녀의 대학진학 후 다운사이징을 위해 라미라다로 이주하는 경우가 늘고 있다.   라미라다 골프장은 주택지 가운데 있어서 편리하고 가격도 오후에는 30달러 미만이기에 인기가 높다. 골프를 좋아하는 분들이 라미라다에 거주하는 것을 선호하는 이유다.   ▶문의: (714)345-4989 캐롤 리 / 케롤리부동산 대표부동산 이야기 부동산 주택가격 사실 부동산중개업자들 인근 동네 동부로 이사

2024-11-27

[부동산 이야기] 에스크로 - 비용정산(5)

얼마 전 교회에서 결혼식 행사가 있었는데, 대부분의 2세들 결혼식이 그렇듯이 늦은 밤까지 이어진 순서가 아름답게 진행되었다. 가족과 하객들 모두 축제로 곳곳이 파티였지만, 사실 그 뒤에 일일이 뒷정리를 하고 점검을 한 사람은 담임 목사였다. 덕분에 다음 날 예배에 참석한 그 누구도 전날의 행사 흔적을 찾을 수 없었다.   건물이나 사업체나 주인이 직접 관여하지 않고 성공한 경우를 찾아보기 어렵듯이, 에스크로의 마무리에도 여러 절차로 인해 매우 복잡한 과정이 있다.   부동산 매매 시, 주택은 물론 커머셜이나 아파트의 셀러가 자신의 거주 목적이 아닌 투자용 거래에는 원천징수되는 세금을 주 정부에 납부하여야 한다. 이를 유예하기 위해 1031 Exchange라는 투자 장려 제도가 1921년도에 합법화되어 그 후 여러 번의 법 개정을 통해 많은 투자 붐이 일었고 자본주의의 팽창을 가져오게 되었다. 현재 모든 매매 가격이 카운티에 보고되고 그에 정산된 세금이 부과되면서, 거래 내용이 공공 자료가 되었다.     반면, ABC(주류 라이센스)가  없는 대부분의 사업체 거래는 매매 가격은 물론 카운티와 시 정부에 내는 세금도 모두 비공개 사항인 것이 일반적이다. 에스크로 클로징에 대한 자료가 주 정부 특별히 조세형평국으로 제출되며, 정산된 중고 장비 세금을 바이어가 내야 하고, 셀러는 주기별로 납부해온 판매세를 보고함과 동시에 어카운트를 클로징하는 적절한 절차를 밟아야 한다. 매달 혹은 분기별로 보고하였다고 해도 상관없이 어카운트 클로징 과정을 회계 담당자와 상의하여 신속히 진행할 필요가 있다.     모든 매매 가격에는 가격 산정(Price Allocation)을 하여 보고 해야 하며, 에스크로에서 제출되는 제반 서류들을 정부기관에서 심의하여 세금 증명서(Certificate of Release)를 에스크로에 이메일로 통보하는 것이 일반적인 절차이다.     만약 어카운트를 좀 더 상세히 조사할 필요가 있다고 판단될 경우, 주 정부는 매매가격 일체를 동결하는 통지를 셀러는 물론 바이어와 에스크로에 모두 통보한다. 주 정부의 세금 계산 알고리즘에 근거하여 위의 증명서를 발급할 것인지 아니면 매매가격 일체를 동결 통지할 것인지를 결정하는 것이다.     많은 셀러가 적게는 1만 달러나 적당한 금액을 에스크로에 예치하고 매매 가격을 찾아가기를 원하나, 정부의 방침을 반드시 따라야 하고 또한 모든 책임과 의무가 셀러뿐만 아니라 바이어에게 전가될 수도 있다.  위의 감사 혹은 조사 기간이 얼마나 걸리는가에 대한 많은 질문을 받게 되는데, 바이어나 에스크로에서는 짐작이 불가능하다. 셀러 혹은 담당 회계인이 대리인으로서 확인을 직접 혹은 온라인을 통해 그 과정을 확인해볼 수 있다.   만약 감사를 거치면서 분쟁이 발생하였을 경우에는 상당한 기간이 지나서야 납부해야 할 세금 고지를 받게 되는 경우도 있다. 노동부(EDD)의 경우도 마찬가지로 내부 모든 자료를 검토 후 적절한 통보를 받게 된다.     이처럼 정부들로부터 세금 증명서를 이메일로 에스크로 오피서가 받게 되면서 셀러의 모든 책임과 의무가 완결되면서 깔끔한 마무리로 바이어도 책임에서 벗어날 수 있게 된다.   ▶문의: [email protected] 제이 권/프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 비용정산 에스크로 클로징 매매가격 일체 세금 증명서

2024-11-26

[부동산 이야기] 상업용 부동산 구입 시기

상업용 부동산 투자에 있어서 ‘파는 시기’의 중요성을 강조한 바 있습니다. 이제 ‘구입 시기’에 대해 살펴보겠습니다.     현재 부동산 시장이 호황을 누리고 있어 많은 분이 고민하는 것이 바로 지금이 상업용 부동산을 구입할 적기인지 여부일 것입니다.     이는 처음 투자하시는 분들뿐만 아니라 이미 부동산을 소유한 분들에게도 중요한 결정입니다.   부동산을 구입할 때는 투자자의 목적과 목표가 다를 수 있어 최적의 시기도 달라질 수 있습니다. 현재 시점에서도 구입은 가능하지만 충분한 다운페이먼트를 준비하는 것이 필요합니다.   1. 장기 계획   만약 은퇴를 위한 장기적인 투자가 목적이라면, 지금도 구입이 가능한 시기입니다. 다만, 다운페이먼트를 충분히(40% 이상) 준비하는 것이 중요합니다. 장기 투자의 경우 시장의 상승과 하락 주기를 여러 번 겪게 될 것입니다.     예를 들어, 2007년 서브프라임 이전에 부동산의 가격이 높은 시기에 매입한 분들 중, 충분한 다운페이먼트를 하고 여유 자금을 가진 분들은, 서브프라임을 지나 팬데믹을 거치면서 공실 문제를 버텨내며 건물을 잘 유지하고 있습니다.     현재 그 건물의 가치는 매우 많이 상승해 있는 경우가 대부분입니다. 즉, 장기적인 계획을 세우고 상업용 부동산에 투자한다면 구입 시기보다는 이후의 건물 관리와 운영 방식이 더 중요해집니다. 안정적인 현금 흐름을 유지할 수 있도록 충분한 초기 자본을 마련하고 꾸준히 운영하는 것이 성공의 열쇠가 됩니다.   2. 중장기 계획   중장기 투자(약 5년에서 10년)를 염두에 둔 경우, 구입 시기에 대한 신중한 판단이 필요합니다. 은퇴를 위한 장기 계획이 아니므로, 구입 시점이 더 민감하게 작용할 수밖에 없습니다. 현재의 이자율과 경기 상황을 고려할 때, 중장기 투자 계획을 가지고 있는 분들은 구입 시점에 따른 영향을 더 크게 받을 수 있습니다.   하지만 경제 상황이 어떻든 간에 항상 좋은 기회는 있기 마련입니다. 중요한 것은 충분한 분석과 조사를 통해 구입 대상 건물의 투자 가치를 면밀히 평가하는 것입니다. 중장기 계획을 가진 투자자라면 시장 흐름과 이자율 변화에 대응할 수 있도록 다운페이먼트를 충분히 준비하는 것도 중요한 전략입니다.   3. 단기 계획   단기 투자(매매 차익을 노리는 투자)는 부동산 경기와 밀접하게 연관되어 있습니다. 요즘 같이 경기를 예측하기 어려운 시기에는 단기 투자 계획을 세우기가 매우 어려워집니다. 현재 상황을 살펴보면, 이자율이 어느 정도 하락할 가능성이 예측되기 때문에 단기적인 투자도 고려해 볼 수 있습니다.     투자자는 자신의 투자 목적과 목표를 명확히 세우고 이에 맞는 구입 시기를 결정하는 것이 중요합니다. 목적에 따라 각기 다른 전략이 필요하지만, 어떤 시점에서든 철저한 분석과 준비가 뒷받침된다면 성공적인 투자가 될 수 있을 것입니다.     ▶문의: (213)613-3137  렉스 유/ CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 상업용 부동산 중장기 투자 상업용 부동산 중장기 계획

2024-11-20

[부동산 이야기] 상가 부동산 투자

트럼프 대통령 당선과 더불어 비트코인이 9만 달러를 넘나들고 있다. 올해에는 엔비디아나 테슬라와 같은 대형 주식의 상승률이 60%에 달할 정도로 주식 시장이 최고점에 달해 있다. 워런 버핏이 역대급 현금을 보유하고 있다는 분석과 더불어 한 재정 전문가는 주식 시장의 하락기를 대비해서 부동산과 주식 분산 투자의 중요성을 강조하고 있다.     일반적으로 투자자의 나이와 성향에 따라 5%에서 30%를 부동산에 투자할 것을 권장한다. 현재 금리 인하 가능성도 전망되고 있어서, 부동산 투자에 대한 관심이 다시 고조되고 있는 시점이라고 볼 수 있다. 특히 은퇴를 준비하는 투자자라면, 안정적인 임대 수익이 보장되는 NNN 리스 소매 상가 부동산에 관심을 가지시길 권한다.     그동안 남가주 지역 주택이나 아파트와 같은 거주용 부동산은 높은 관리부담과 낮은 수익에도 불구하고 팔 때 막대한 시세차익을 볼 수 있다는 점이 투자의 중요한 이유였다. 그러나, 2024년 마지막 분기에는 남가주 거주용 투자 부동산 시장에 바이어가 사라져 수많은 매물들이 쌓여 있는 상태이다. 경험 많은 부동산 관련 분야의 대부분이 당황해 할 정도로 본격적인 하락기에 접어들었다.     2024년 11월 현재 특히 LA 한인타운 주변 사무실 인구 감소, 대형 아파트 공급 증가, 저소득층의 렌트 수요증가, 높은 이자율, 팬데믹 이후 개인이 처리하기 까다로워진 세입자와의 관계, 비싼 관리비용 등의 이유로 거주용 유닛이 은퇴자금 확보를 위한 부동산 투자 대상이 되기 어려워졌다. LA 한인타운의 오피스 10곳 중 3곳이 비어 있는 등 사무실 임대 시장이 예전만 못한 상황이다.     들어오는 수입대비 아파트 판매 가격이 정점에 올라와 있다. 그리고 신축 아파트 매물보다 임대 수익이 낮고 건축된 지 오래된 건물이 매물로 시장에 많이 나오는 영향도 크다.     2028년 올림픽을 LA에서 개최한다는 호재도 과연 한인타운에 어떻게 영향을 미칠지 알 수 없다.   사두고 버티면 오른다는 시세차익의 전략이 더는 어려운 이유는 또 있다. 많은 기업과 젊은 중산층 인구가 집값이 싼 타주 이주가 진행되고 있고 렌트비가 비싸져 홈리스 인구가 늘어나는 상황에 저가 아파트들의 수요가 늘어나는 등 렌트비 인상이 점차 둔화하고 있다.     주거용 부동산과는 달리 리테일 상업 부동산 구매에 관심을 가지시는 분들에게는 최적의 호기인 시점이다. 남가주에 위치한 대형 쇼핑센터 매물이 투자율이 8% 넘는 것도 보이고 요즘 미국에서 대세로 많은 사람이 관심을 가지고 있는 조지아에는 신축 리테일 상가 7%도 만날 수 있기 때문이다. 유명 퀵서비스 레스토랑과 마켓들은 10년에서 15년씩 리스계약 기간이 남아 있고 단독으로 분리가 되어 있으며 100만 달러대부터 가격이 형성돼 있다.     리테일용 상업 부동산 구매를 위해서 11월 중순 현재 은행에 문의하시면 대략 이자율은 6.5% 정도일 것이다. 후반기 들어서 투자 매물의 투자율이 이자율보다 나은 7%대 매물도 많이 나타나고 있는 등 전반적으로 가격이 이자율보다 높아지는 상황으로 전환이 될 수도 있다. 중산층 인구 감소세가 여전한 남가주의 경우 아파트와 같은 주거용 유닛보다는 매월 꾸준한 수입이 보장된 안정된 세입자가 NNN 리스 계약되어 관리가 거의 없는 상가부동산이 현명한 투자가 될 것이다.   ▶문의: (213) 626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 이야기 부동산 상가 부동산 투자 부동산 시장 거주용 부동산

2024-11-20

[부동산 이야기] 내 집 마련 사례서 배울 점

짧은 시간 내에 내 집 마련에 성공한 사람들을 보면 공통적으로 우리가 배워야 할 몇 가지 특징이 있다.     우선 집을 구입하기 위한 행동 계획으로 다운페이나 클로징 비용을 위해 3.5~5% 정도의 돈을 은행 계좌에 저축하고 구입할 지역 정부에서 제공하는 다운페이 지원금에 정보를 수집하고 정부에서 요구하는 교육 프로그램에 등록해서 프로그램의 활용도를 미리 숙지하고 대비한다는 것이다.     간단하게 들릴지 몰라도 집을 구입한 사람들이 한결같은 과정을 통해 집을 구입했다는데에 관심을 갖는 것도 손해 볼일은 아닌듯싶다. 유튜브를 통해서 주위에 너무 많이 잘못된 정보들을 듣고 많은 사람이 내집 마련의 기회를 포기하거나 또 저들의 상술에 이끌렸다가 결국 내 집 마련의 꿈을 접고 차근차근 준비해서 각 상황에 맞는 내 집 마련의 좋은 기회를 놓치고 찾아오는 사람들을 종종 상담하게 된다.     집을 사려고 마음에 두고 있는 사람들이라면 정부 보조금이나 CRA(Community Reinvestment Act)프로그램이나 그랜트를 받고 구입할 수 있는 정보들을 먼저 점검해 보고 집 구매를 시작해도 늦지 않을 것이다.     프로그램에 대한 이해도가 부족해서 받을 수 있는많은 기회를 놓치고 시간을 허비하는 경우가 많다. 예를 들면, 가주에서 제공했던 Dream for All 프로그램은 수입이 중상 이상일때 도움이 돼도 수입이 낮은 경우에는 오히려 로컬 프로그램을 사용해서 집 사는 것이 훨씬 더 도움이 됨에도 남들이 신청하니깐 그냥 따라 하면서 보조금 기회를 놓치는 경우가 많았음을 볼 때 좀 안타깝다.     구입할 지역과 각 개인에 재정 상황에 따른 정부 지원금을 통해서받을 수 있는 다운페이 금액이나 클로징 문제를 해결하거나 또 여러 종류의 무상인 그랜트를 받는 등 각자에게 알맞은 정보를 얻고 구매를 준비하면 손해 볼일은 없겠다. 요즘처럼 집값이 오르고 있는 것을 고려하면 정부보조가 구매력을 높여 주는 데 크게 도움이 되는 것이다.     정부에서 보조금을 제공해 줄 때 집살 준비를 얼마나 대비했는지 점검하고 책임 있는 사람들에게 지원되는 것을 볼 수 있다. 정부에서는 8시간 교육 이수했는지를 기준으로 삼고 반드시 정부 보조금을 신청 시 8시간 수료증을 요구하고 있다. 대부분의 CRA그랜트 프로그램도 마찬가지다. 이 프로그램은 첫 주택구매자들에게 은행의 이익이 아닌구매자들에게 어떤 도움이 되었는지를 정부에서 모니터링하기에 은행에 따라서 모기지보험(PMI) 없이 저렴한 이자율을 그랜트와 함께 도움을 받을 수 있는 프로그램이다.     다음으로 배울 점은, 자동차 구매를 통한 큰 페이먼트와 같은 지출은 집 구매 이후로 미루고 적어도 2년간의 안정적인 직업을 유지하고 필요한 준비서류를 보완해서 최상의 조건으로 갖춰 내 집을 마련하는 모습을 본다.     내 집 마련은 빠를수록 좋다. 한인 이민자들은 평균적으로 내 집 마련까지 10년 이상이 걸린다고들 하는데 정부보조금을 통해서 내 집 마련을 준비하면 큰 도움이되는 것은 분명하다.     내 집 마련을 미루는 이유가 이자율이나 집값이 내려가기를기다리는 것을 고려해서 내 집 마련을 계획하고 있다면 오히려 전략을 바꿔서 구매후 재융자를 고려해보는 것은 어떨지 제안해 본다. 물론 수입이 낮아서 좀 더올라야 한다거나 크레딧이 나빠서 향상을 위해서 기다려야 하는 경우는 당연하겠으나 그런 게 아니면 조금이나마 빨리 내 집 마련을 시작하는 것을 제안해 본다.   ▶문의: (213)380-3700     (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)  이지락/샬롬센터소장부동산 이야기 다운페이 프로그램 cra그랜트 프로그램 교육 프로그램 로컬 프로그램

2024-11-19

[부동산 이야기] 트럼프와 상업용 부동산

트럼프 대통령의 두 번째 임기가 상업용 부동산에 미칠 잠재적 영향은 기회와 위험 요소를 동시에 내포하고 있습니다.     특히 연방 지출, 무역 정책, 세금, 이민 규제 같은 주요 정책들이 부동산 시장에 큰 변화를 가져올 수 있습니다.     트럼프 행정부가 공화당의 상원 장악을 바탕으로 연방 지출 확대와 관세 도입, 세금 감면 연장 등의 정책을 추진할 가능성이 커짐에 따라 상업용 부동산 시장의 미래가 주목받고 있습니다.   ▶연방 지출과 적자   와튼 비즈니스스쿨의 분석에 따르면, 트럼프의 연방 지출 정책이 모두 시행될 경우, 연방 적자는 최대 4.1조 달러까지 증가할 수 있다고 예측됩니다. 이러한 재정 적자는 장기 금리를 상승시켜 부동산 투자자들의 자본 조달 비용을 높이는 요인이 될 수 있습니다. 이는 채권 시장의 변동성을 야기하며, 부동산 투자에 있어서 금융 비용 증가와 수익률 저하를 불러올 수 있습니다.   ▶무역 정책과 인더스트리얼 부동산     트럼프 대통령은 외국 제품에 대해 높은 관세를 부과해 미국 내 제조업 활성화를 목표로 하고 있습니다. 이로 인해 인더스트리얼 부동산의 단기적 수요가 증가할 가능성이 있습니다. 특히 관세 인상 이전에 재고를 미리 확보하려는 기업들이 물류 및 창고 임대 수요를 자극할 것입니다. 그러나 장기적으로는 주요 무역 파트너 국가들이 미국 제품에 대한 보복 관세를 부과할 가능성이 커서, 미국 내 공급망과 상품 흐름에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.     ▶세금 정책의 안정성   2017년 세금 감면 법안의 주요 조항이 유지될 것으로 예상하면서, 법인세와 자본이득세율이 비교적 안정적인 수준을 유지할 가능성이 큽니다. 또한 1031 세금 면제 조항이 지속하면서, 상업용 부동산 투자자들에게 유리한 환경이 이어질 전망입니다.   ▶이민 정책과 노동시장   트럼프 대통령의 이민 정책 강화는 미국 내 노동력 부족을 초래할 수 있어, 경제 전반에 걸쳐 인건비 상승과 물가 상승을 유발할 위험이 있습니다. 이는 특히 노동력이 많이 필요한 산업에 영향을 미치며, 상업용 부동산 운영 비용 증가로 이어질 수 있습니다.     부문별 영향은 다음과 같습니다.     오피스: 세금 감면과 법인세율 안정성은 기업이 임대 계약을 연장하거나 신규 계약을 맺는 데 긍정적인 영향을 줄 것입니다.   인더스트리얼: 단기적으로 관세 인상 전 재고 확보 수요 증가로 인해 임대가 활발해질 수 있지만, 장기적으로 관세가 수요를 감소시키고, 무역 협상의 결과에 따라 지역별로 수요 변화가 나타날 것입니다.   리테일: 소비재 관세 인상은 소비 패턴의 변화를 유발해 리테일 부동산 수요 감소로 이어질 수 있습니다.   ▶결론     트럼프 대통령의 두 번째 임기는 상업용 부동산 시장에 혼재된 영향을 줄 것입니다. 인더스트리얼과 리테일 부문은 무역 정책과 소비 패턴 변화로 인해 가장 큰 영향을 받을 가능성이 높으며, 연방 지출 정책은 자본 비용 증가와 투자 활동에 부담을 줄 수 있습니다. 그러나 세금 감면 정책의 지속과 기회 구역 제도 등은 긍정적인 요소로 작용할 수 있어, 투자자들은 이러한 다양한 변수를 신중히 고려하여 전략을 수립해야 할 것입니다.   ▶문의: (213)613-3137 렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 부동산 트럼프 상업용 부동산 인더스트리얼 부동산 부동산 투자자들

2024-11-13

[부동산 이야기] ADU 건설

캘리포니아에서 별채, 즉 ADU(Accessory Dwelling Unit) 에 대한 관심이 날로 증가하고 있다. ADU는 기존 주택의 부지에 추가로 건설되는 독립적인 거주 공간으로, 주택 부족 문제를 해결할 수 있는 대안으로 떠오르고 있다. ADU는 대체로 작은 규모로 지어지며, 기존 주택과는 별도의 출입구를 갖춘 독립적인 공간이다. 최근 몇 년간 캘리포니아 전역에서 ADU 건설이 활발해지고 있으며, 이는 주택 시장에서 수요와 공급 간의 큰 격차를 좁히기 위한 노력의 일환으로 평가된다.   ADU는 몇 가지 주요 이점이 있다. 첫째, 주택 소유자는 ADU를 통해 추가적인 수익을 창출할 수 있다. 예를 들어, ADU를 임대 주택으로 제공하여 임대 수입을 얻을 수 있으며, 이는 주택 소유자에게 장기적으로 재정적인 안정을 제공한다. 또한 ADU는 여러 세대가 한곳에서 생활할 수 있도록 도와준다. 부모를 가까이에 모시고 싶지만 각자 독립된 공간을 원하는 경우, ADU는 이상적인 해결책이 될 수 있다.   주 정부는 주택 부족 문제를 해결하기 위해 ADU 규제를 완화했다. 과거에는 ADU 건설이 어렵고 복잡한 절차를 요구했지만, 최근에는 법적 규제가 대폭 완화되어 주택 소유자들이 보다 쉽게 ADU를 건설할 수 있게 되었다. 이로 인해 더 많은 사람이 ADU를 선택하는 경향이 증가하고 있으며, 이는 주택 공급에 긍정적인 영향을 미치고 있다. 예를 들어, 캘리포니아의 법률은 ADU가 기존 주택과 일정한 거리를 두고 지어져야 하지만, 규제 완화를 통해 더 유연한 기준이 적용되고 있다.   또한 ADU 건설에 필요한 허가 절차도 간소화되어, 많은 주택 소유자들이 ADU 건설에 나서고 있다.   ADU는 캘리포니아의 주택 공급 부족 문제를 해결하는 데 중요한 역할을 하고 있다. 2017년부터 2021년까지 약 6만 8000개의 ADU가 캘리포니아에서 건설됐다. 또한 ADU는 주택 소유자뿐만 아니라 지역 사회에도 긍정적인 영향을 미친다. 예를 들어, ADU는 더 많은 사람이 거주할 수 있는 공간을 제공함으로써 지역 사회의 인구 밀도를 효과적으로 높일 수 있다. 이는 지역 경제에도 긍정적인 영향을 미치며, 더 많은 사람이 특정 지역에 거주하게 되면 상권이 활성화되고 지역 경제가 발전할 기회를 제공한다.     그러나 ADU 건설에는 몇 가지 어려움이 있다. 일부 지역에서는 여전히 건설 규제가 엄격하게 적용되며, 이로 인해 ADU 건설이 지연되거나 아예 불가능한 경우도 있다. ADU 건설에 필요한 초기 비용도 많다. 주택 소유자는 ADU를 건설하기 위해 건축 비용뿐 만 아니라 허가 비용, 설계 비용 등을 부담해야 한다. 이러한 초기 비용은 많은 사람에게 부담으로 작용할 수 있으며, 따라서 ADU 건설을 결정하기 전에 충분한 재정 계획이 필요하다.   캘리포니아의 많은 도시가 이러한 문제를 해결하기 위해 다양한 인센티브 프로그램을 도입하고 있다. 예를 들어, 저소득 가정을 대상으로 한 ADU 건설 지원 프로그램이 있으며, 일부 도시는 ADU 건설을 장려하기 위해 세금 혜택을 제공하기도 한다. 이러한 정책들은 ADU 건설을 촉진하고, 더 많은 사람이 주택을 가질 기회를 제공하는 데 중요한 역할을 하고 있다.   ▶문의:(714)349-0505 제니스 박 / 콜드웰뱅커 베스트부동산부동산 이야기 건설 인센티브 주택 소유자들 건설 규제 주택 공급

2024-11-13

[부동산 이야기] 상업용 부동산 매매 시점

부동산 투자는 언제나 ‘사는 때’보다 ‘파는 때’가 더 중요한 결정적 순간입니다. 어떤 투자 대상을 선택하느냐도 물론 중요하지만, 결국 그 대상을 언제 매도하느냐가 전체 수익률에 지대한 영향을 미칩니다. 투자 주기는 저가에 사서 고가에 팔 수 있다면 이상적이겠지만, 현실적으로 이를 정확히 맞추기란 절대 쉽지 않습니다.   상업용 부동산은 이런 난관을 자주 겪습니다. 상업용 부동산을 투자 대상으로 바라보면서도 구입 후 그 본래의 투자 목적을 잠시 잊게 될 때가 있습니다.     부동산 구입 시, 장기 보유를 통해 은퇴 대비를 하거나 자녀에게 상속하려는 목적이 있었을 수도 있고, 중장기적 가격 상승을 기대하거나 단기 차익을 노렸을 수도 있습니다.     그러나 상업용 부동산의 특성상, 매월 발생하는 현금 흐름(Cash Flow)이 있다 보니 종종 이익을 실현할 적절한 매도 시점을 놓칠 때가 많습니다.   부동산의 현금 흐름은 매력적이지만, 그 수익이 시장 상황에 따라 떨어지는 순간이 올 수 있습니다.     예를 들어, 2000년에 200만 달러에 매입한 부동산의 경우 구입 당시 연 렌트 수입이 10만 달러라면 초기 Cap Rate는 5%입니다.     만약 이때 다운페이먼트를 40%인 80만 달러로 했다면, 초기 자기자본 수익률은 12.5%가 됩니다.     그런데 24년이 지난 후, 같은 부동산의 시장가치가 500만 달러로 상승했다고 가정해 봅니다. 좋은 테넌트가 계속 머물러서 렌트 수입은 매년 3% 인상을 꾸준히 하여 20만 달러 가깝게 증가했습니다. 렌트도 많이 올랐지만, 현재 부동산의 시장가치로 대비하면, Cap Rate는 4%로 떨어집니다. 또한 렌트비의 제한적인 인상으로 현재 건물의 가치도 Cap Rate 5%를 대입하면 400만 달러의 가치만 인정을 받게 됩니다.     만약 이런 건물 가치의 저평가와 수익률의 변화가 상업용 부동산이 아닌 다른 투자 상품에서 발생했다면, 당연히 그 투자 상품을 계속 보유할 것인지, 더 높은 수익을 기대할 수 있는 곳으로 투자처를 변경할 것인지 검토해야 할 것입니다.   부동산 투자의 가장 큰 장점 중 하나는 매월 발생하는 현금 흐름이지만, 이 현금 흐름에만 집중하다 보면 시장가치가 상승했을 때 매도 시기를 놓치게 될 수 있습니다.     따라서 마켓의 변화에 따라 수익률이 하락하거나 투자 목표에 이미 부합했거나, 부합하지 못할 것 같은 경우, 현재 부동산을 매도하여 다른 고수익 투자 대상으로 전환하는 결단력이 필요합니다.   부동산은 소유 기간에 그 가치가 증가하지만, 단순히 보유 기간이 길어지는 것이 투자 수익률이 증가한다는 의미는 아닙니다. 이를 염두에 두고, 정기적으로 부동산의 가치와 시장 상황을 검토하여 매도 시점을 전략적으로 결정하는 것이 바람직합니다.   ▶문의: (213)613-3137  렉스 유/ CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 부동산 상업용 상업용 부동산 부동산 투자 부동산 구입

2024-11-06

[부동산 이야기] 모기지 보험

요즘 주택 시장은 높은 가격과 여전히 높은 이자율 때문에 예비 바이어들이 주택을 구입하기에 만만치가 않다. 기준금리가 떨어졌다고 해도 여전히 이자율은 높다. 렌트를 해서 생활하는 것보다 집을 구매하고 유지하는 비용이 너무 많이 들어서 부담될 수 있다. 하지만 주택 유지비용이 많이 들다 하더라도 이를 줄이는 방법도 있다.     보통 주택을 구입하려면 전체 주택가격의 20% 정도를 다운페이먼트로 지불해야 한다. 하지만 다운페이먼트 준비가 미쳐 안된 바이어들은 20% 미만의 다운페이먼트로도 주택구매가 가능하다. 이런 경우 반드시 내야 하는 비용이 발생한다. 보통 20% 미만의 적은 다운페이먼트로 집을 살 때 돈을 빌려주는 은행에서는 모기지에 대한 보험 들기를 요구한다. 위험부담을 줄이기 위함이다. 오늘은 이 모기지 보험(PMI·Private Mortgage Insurance)을 들어야 하는 경우와 집값 상승 등으로 PMI가 면제되는 경우를 알아보자. PMI가 면제되면 지출을 확 줄일 수 있다.     수입이 많은 젊은이가 연 수입은 높아도 채 목돈이 마련되지 않아 적은 다운페이먼트를 가지고 집을 사야 한다고 가정해보자. 다행히 이런 바이어들을 위하여 3.5%나 5%의 다운페이먼트만 해도 집을 살 수 있는 모기지 프로그램이 있다. 그러나 돈을 빌려주는 은행에서는 20% 미만의 다운페이먼트를 한 경우 그만큼 위험 부담률이 높기 때문에 강제로 모기지 보험을 들게 한다.   다행히 지난 몇 년 동안 남가주의 주택 가격이 많이 올라 적은 다운페이먼트를 가지고 주택을 구입한 주택소유주들은 그동안 지불해 오던 PMI 면제 신청을 할 수 있다. 그러면 PMI 지급을 면제받아 가정 경제에 도움이 될 수 있도록 면제 조건과 신청과정을 알아보자.   먼저 PMI는 다운페이먼트가 주택 가격의 20% 미만일 때 들어야 하는 보험이므로, 주택 가격을 감정하여 현재 남아 있는 모기지 규모가 주택 가치의 80% 이하로 떨어졌는지 확인한다. 융자 은행은 주택의 가격이 상승했거나 그동안 상환된 융자액이 모여 융자금의 잔액이 80% 이하로 떨어졌다면 심사 후 PMI를 면제해 준다. 물론 증축이나 개축으로 집의 가치가 올라가는 경우에도 해당한다. 그러나 본인이 사는 집이 아니고 투자용으로 렌트 수입이 들어오는 경우는 주택 가격보다 모기지가 70이나 75% 이하로 낮아져야만 PMI를 면제받을 수 있다.   다만 모기지 은행에 PMI 면제 신청을 해서 은행에서 실시한 감정가격이 낮게 나오는 경우에는 감정비만 쓰고 지출을 줄이지 못할 수도 있다. 따라서 은행에 신청하기 전에 감정사나 부동산 에이전트를 통해 현 주택 가격을 알아보는 것이 좋다. 한편 감정가가 조금 모자랄 때, 가지고 있던 여유 자금이 있다면 몇만 달러 정도를 더 갚고 PMI를 면제받는 것도 좋은 방법이다.   하지만 연방주택국(FHA)을 비롯한 렌더들은 주택의 가치가 올라갔어도 PMI를 면제해 주지 않는 경우도 있다. 이때는 비용이 좀 들어도 재융자를 하는 것도 좋다. 재융자를 할 때 혹시 현재 일정 기간을 채우지 않고 모기지를 상환했을 때 지불해야 하는 벌금(Prepayment Penalty)이 있는지 확인해 보고 시작해야 한다. 보통 융자를 받은 후 2년 정도 안에 상환하면 벌금을 물어야 하는 경우가 많다.   ▶문의: (818)497-8949 미쉘 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 모기 보험 모기지가 70 모기지 프로그램 주택 유지비용

2024-11-06

[부동산 이야기] 가주 주택 경기 전망

연말이 다가오니 내년을 준비할 시기다.   그래서, 지난 9월 25일 가주 부동산협회(CAR)가 발표한 내년 캘리포니아 주택 시장에 대한 전망을 옮겨 본다.   가주 부동산협회의 예상에 따르면 내년 캘리포니아의 주택 판매 및 가격은 구매자와 판매자가 시장으로 돌아오면서 상승할 것으로 보인다. 지난 9월 18일 연방준비제도(Fed)가 빅컷을 단행했다. 0.5%의 큰 폭으로 금리를 인하한 것이다. 낮은 이자율과 더 나은 주택 공급 조건으로 인해 구매자들이 매력을 느끼게 되고 이는 판매 및 가격 상승으로 이어진다.   CAR의 2025년 캘리포니아 주택 시장 예측의 기본 시나리오에 따르면 주택판매는 30만4400채로, 2024년의 27만5400채보다 10.5% 증가할 것으로 보인다. 2023년 25만7900채의 주택 판매와 비교하면 2024년의 주택 판매는 6.8% 더 높았다. 내년에는 더 많은 주택이 거래될 것으로 예상한다. 지속적인 주택 부족으로 인한 경쟁적인 주택 시장은, 내년에도 주택 가격에 계속해서 상승 압력을 가할 것이다.   그리고 캘리포니아의 중간 주택 가격은 2023년 81만4000달러에서 2024년 86만9500달러로 6.8% 증가한 데 이어 2025년에는 90만9400달러로 4.6% 상승할 것으로 예상한다.   표준 대출로 중간 가격의 주택을 구입했을 때, 대출상환이 가능한 가구 비율을 보여주는 가주민의 '주택구매 능력지수'를 보면, 2023년 17%에서 2024년 16%로 하락하였고, 2025년에도 16%로 유지될 것으로 예상한다.   올해 9월 이후, 낮아진 금리는 바이어와 셀러, 모두가 시장으로 돌아와 내년에 주택 판매량과 가격을 모두 높이는 계기가 될 것으로 본다. 이것이 CAR이 발표한 주택 및 경제 전망에 대한 내용이다.   CAR은, 매물의 증가와 낮은 대출 비용으로 인해 2025년에는 더 많은 매매가 이루어질 것으로 예상한다. 특히 첫 집을 장만하려는 바이어의 경우 2년여 만에 가장 낮은 이자율로 새해를 시작하면서 수요가 증가할 것이라고 본다. 한편, 주택을 판매하려는 셀러들은 모기지 금리가 계속 하락함에 따라, 현재 소유한 주택을 팔고 자신이 원하는 주택을 살 수 있는 더 많은 기회를 갖게 될 수 있다.   이사를 미루던 집주인과 시장 반등을 기다리던 투자자들은 집값 상승세를 기회로 보고 매물을 내놓게 된다. 그러나 내년에 마켓에 나오는 주택은 늘어나긴 하지만 급증하지는 않을 것으로 보인다.     CAR은 금리가 완화되면서 재고가 줄어들 것으로 예상하지만 모기지 금리가 낮아지고 주택 공급이 제한되면서 수요도 증가해, 내년 주택 가격이 더 오를 것이라고 예상한다. 그러므로 가격 상승세는 둔화할 것으로 예상하지만, 주택 부족으로 인해 큰 경제적 충격을 제외하고 시장 경쟁력이 유지될 것이므로 가격은 계속 상승할 것이다. 2025년 경기가 둔화하겠지만, 어느 정도 건강한 경제를 가정할 때 캘리포니아 전역의 주택 가격은 완만하게 상승할 것으로 예상한다.     이상이 가주 부동산협회가 발표한 내년 부동산 시장의 전망이다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택 경기 주택 판매량 캘리포니아 주택 내년 주택

2024-10-30

[부동산 이야기] 첫 주택 장만 절차 2

한두달 전에 비해 매물은 다소 늘어나고 있어 집을 구입하기는 어렵지 않습니다. 현재 이자가 5%대인 것을 감안하면 집을 구매하기에 나쁘지 않다고 봅니다. 오늘은 오퍼부터 컨틴전시 리무브가 되기까지를 알려드리고자 합니다.   ▶오퍼 작성 및 발송     마음에 드는 집을 선택했다면 오퍼를 셀러에게 보냅니다. 오퍼는 일종의 계약서 초본이라고 할 수 있는데요. 셀러가 오퍼를 수락하면 본격적으로 계약 협상이 시작됩니다. 서로 원하는 것에 대하여 카운터 오퍼를 통해 계약조건 변경을 요청할 수 있습니다.   ▶에스크로 오픈       오퍼가 수락되면 에스크로를 오픈합니다. 에스크로란 셀러와 바이어 사이의 모든 금전적인 부분을 정리해주는 제삼자 중개 회사를 의미합니다. 에스크로가 오픈되면 주택 구입 가격의 약 3~5% 정도를 계약금으로 보내야 합니다. 참고로 계약금을 선입금하는 것을 EMD라고 합니다.   모든 송금은 바이어가 직접 은행에 가서 와이어 트랜스퍼하는 것을 원칙으로 하고 있습니다. 에스크로 오픈 후 3일 안에 계약금을 송금(deposit) 하지 않으면 에스크로가 취소되었다고 하는데요 참고로 에스크로 캔슬에 대한 기간이나 규정은 계약서마다 다를 수 있기 때문에 주의해야 합니다. 계약조건에 따라 에스크로가 오픈되고 클로징 될 때가지의 기간은 보통 30~45일 정도 기간이 소요됩니다.     ▶홈 인스펙션   바이어는 셀러가 보내온 디스클로저 내용을 포함해서 홈 인스펙션을 진행하게 됩니다. 혹시라도 집에 더 있을 문제점을 밝히기 위해 전문가를 고용하는 것인데요. 인스펙션은 대략 15일 이내 정도 소요되며 바이어도 직접 참관할 수 있습니다.셀러 디스크로저에는 셀러만 알고 있던 집과 관련된 정보가 있다면 이에 대해 자세히 알려줘야 합니다. 그리고 목조 주택에서 빼놓지 말아야 하는 것이 터마이트 인스펙션입니다.     인스펙션을 통해 문제점이 발견되면 셀러에게 수리나 크레딧을 요청할 수 있습니다. 이 부분도 셀러와 협상해야 하며 보통 셀러가 수리하는 것보다 수리에 들어가는 비용을 크레딧으로 받는 것이 조금 더 깔끔합니다.   ▶주택 감정   어프레이절은 은행에서 주택의 가치를 평가하는 절차입니다. 융자 승인 전에 이루어지며 주택 구입 가격에 비해 감정 가격이 너무 낮게 측정되면 에스크로 캔슬 사유가 되기도 합니다.   ▶컨틴전시 리무브   컨틴전시란 에스크로 오픈 후 계약이 취소될 수 있는 조건들을 의미합니다. 셀러와 바이어가 각각 컨틴전시를 걸 수 있으며 보통 바이어의 컨틴전시 조건이 더 많습니다.   컨틴전시 리무브는 바이어가 100% 집 구입을 확정하는 단계입니다. 즉 바이어가 주택을 구입하겠다는 확실한 의사 표시를 하는 것입니다. 따라서 만약 컨틴전시 리무브 이후 계약을 취소하거나 문제가 발생하게 되면 모두 바이어의 책임(금전적 손실 포함)이 됩니다.   캘리포니아는 부동산 매매 철차와 서류가 복잡한 주 중에 하나입니다. 그러므로 리얼터들도 항상 시작부터 끝까지 긴장을 놓지 않고 최선을 다해야합니다.     ▶문의: (714)909-4433 애니 윤 / 콜드웰 뱅커 베스트부동산부동산 이야기 주택 절차 에스크로 오픈 에스크로 캔슬 주택 구입

2024-10-30

[부동산 이야기] 에스크로 - 비용정산(4)

한 분야에 오랜 시간 동안 일을 해오면서 가장 보람 있는 순간을 꼽으라면 주저 없이 고객들의 융자 상환이라고 답할 수 있다. 빚을 갚는 여러 가지 방법 중에는 우선 집이나 부동산을 담보로 하는 모기지 융자를 상환하게 될 때이다. 은행이나 융자기관에 7년, 15년 혹은 30년 모기지 융자를 갚기 위해 마지막 페이먼트를 하기 전 해당 기관에 연락을 하고 적절한 절차를 밟는 것이 매우 중요하다. 많은 분들이 기쁜 마음에 마지막 체크를 보내는 것으로 채무가 정산되었다고 생각하지만, 등기된 담보권을 해지 않고는 그대로 저당권이 유효하다는 사실을 인지하지 못한다.     Deed of Trust(TD)로 등기된 담보권은 Full Reconveyance 혹은 Substitution of Trustee & Full Reconveyance라고 하는 해당 서류를 등기해야만 비로소 해지된다. 모기지 완납 후 은행으로부터 오는 우편물을 주의 깊게 살펴서 해당 융자에 대한 모든 서류를 등기할 것과 보관할 것을 잘 구별하는 것이 중요하다. 대부분의 은행은 완납되었다는 설명서와 함께 위의 담보해지 서류를 은행에서 해당 카운티에 등기하겠다고 통보하는 것이 일반적이나, 2차 혹은 추가 담보물 혹은 은행의 방침에 따라 등기할 원본을 'Paid in full(완납)'이라고 표시된 어음 원본과 함께 등기해야 할 서류를 함께 보내므로 주의해야 한다.     부동산 매매에서 가장 흔하게 일어나는 일이 이처럼 담보권의 해지서류가 미등기 상태이어서, 셀러가 본드를 구매 해야 하거나 등기보험사의 특별한 조사 후 별도의 예외서류에 사인하는 절차를 거쳐 어렵게 클로징을 하게 되는 경우이다.   사업체의 경우에도 UCC-1이라는 담보권을 등기하고 SBA나 기관 융자를 받았을 경우, 마지막 페이먼트를 할 때는 반드시 해지하는 서류를 누가 등기해야 하는가를 확인하고, 완납 확인된 원본 어음을 돌려받는 것이 정확한 절차이다. 당연히 해당 은행이나 융자기관에서 담보권을 해지했을 것이라고 추측해서는 안 되며, 경우에 따라서 은행에서 자체적으로 등기하거나 혹은 서류를 각자 등기하라고 보낼 수도 있다는 것을 확인해야만 한다. 융자 잔액이 모두 탕감되었다는 확인 서신에 이러한 내용이 함께 들어 있으며, 최근 SBA에서는 등기절차만을 보내므로 잘 살펴보는 것이 중요하다.     개인이 담보권을 설정해서 오너캐리를 해준 경우에는 마지막 융자 납부에 앞서 원본 어음과 계약서, 그리고 담보권 해지서류와 교환하도록 하는 것이 더욱 중요하다.  왜냐하면 개인 채권자의 경우에는 위의 필요한 서류들을 만들 수가 없으므로 반드시 전문가의 도움을 받아야 하고, 오랜 세월이 지나 거주지가 변경되었거나 연락이 닿지 않을 수도 있으므로 최종 납부 전에 연락을 해보는 것이 필요하다.   처음부터 원본 어음에 융자 기한 이내에 언제든지 벌과금 없이 융자 상환을 할 수 있다는 조항을 명시하는 것이 유리하다는 것은 새삼 강조할 필요가 없다. 등기된 모든 서류는 후에 공공열람이 가능하나, 어음원본이나 완납통지서와 같은 중요한 서류들은 스캔하여 파일로 보관하는 것이 바람직하다.   ▶문의:[email protected]  제이 권/프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 비용정산 담보권 해지서류 원본 어음과 담보해지 서류

2024-10-29

[부동산 이야기] 상업용부동산 그로스 리스

상업용 부동산을 소유하고 있는 투자자들은 대부분 처음에 입주자와 맺는 리스 계약 상태에 따라 부동산의 가치 또한 많은 변수가 생길 수 있다.     리스는 보통 그로스 리스와 넷 리스로 나뉘는데, 대부분 오피스 관련 건물들은 그로스 리스가 많고 상가 경우에는 보통 넷 리스로 이루어져 있다.   그로스 리스는 대부분 건물주가 그 건물을 유지하는데 들어가는 비용들을 지불하는데 이는 건물에 대한 재산세, 보험, 전기세, 수도세, 청소비용, 시큐리티 비용 등이 포함돼 있고 입주자들은 이런 비용들과 상관없이 건물주에게 렌트비를 지불하면 된다.   넷 리스는 위와는 반대로 입주자들이 건물을 유지하는 데 필요한 전반적인 비용들을 지불하게 되어 있다.     따라서 넷 리스를 맺을 때는 입주자들은 그곳의 시장 조사를 해서 건물주가 요구하는 비용들이 적절한지 또한 렌트비 이외 들어가야 하는 비용들이 자신들의 예산에 맞는지 등을 고려해 리스에 사인해야 한다.     오늘은 그로스 리스 형태에서 건물 운영비용 계약과 구체적인 운영 비용에 대해 알아보려고 한다.       첫 번째는 Modified Gross Lease로 건물주가 계약 해당연도의 운영 예산 비용을 기준으로 렌트 비용을 책정하고, 리스 기간 증가한 운영비용(부동산 세금, 보험료, 관리 비용 등) 이 입주자의 면적에 따라 분할된다.     예를 들면 2024년에 리스 계약을 이행하고, 1년이 지난 2025년 시점에 세금이나 보험료, 관리비 등 인상된 차액을 기본 임대료에 더해서 요청하는 것이다.     이 형태는 오피스, 리테일, 인더스트리얼 등 그로스 리스 형태로 리스 계약을 할 경우 기본적으로 적용된다.   두 번째는 캠(CAM: Common Area Maintenance) 차지 비용이 있다. 이는 주로 인더스트리얼 공장과 쇼핑센터 리테일에 넷 리스가 아닌 그로스 리스 형태로 계약할 때 볼 수 있는 비용이다. 파킹장이나 공동으로 사용하는 복도나 로비, 화장실 등 공용공간 면적을 미리 유닛 면적에 포함해서 렌트비로 책정하는 경우도 있다.     하지만 공용 공간은 상황에 따라 비용이 변동될 수 있는 경우가 많기 때문에 그로스 리스로 계약하더라도 캠 차지를 따로 요청하는 경우가 생길 수 있다.     세 번째로는 TI(Tenant Improvements)로 새로운 입주자들이 임대한 공간에서 각 테넌트의 성격에 맞게 비즈니스를 시작할 수 있는 상태로 공사하는 것을 말한다.     특히 오피스 빌딩이나 쇼핑센터 임대 계약에서 흔히 볼 수 있는 조항으로, 오피스 경우에는 건물주가 공사를 해주는 경우가 많고, 쇼핑센터 리테일의 경우 테넌트가 공사를 하고 난 후에 건물주가 확인하고 약속된 비용만큼 보전해 주는 경우가 많다.     임대 계약을 할 때, 렌트비와 프리 렌트, TI는 맞물려서 고려되는 요소인 것을 이해하고 임대 협상에 접근하면 원하는 결과를 얻을 수 있다.     상업용 부동산에서 리스 계약은 단순히 입주자와 건물주 간의 관계를 넘어 건물의 재무적 가치에도 큰 영향을 주게 된다.     따라서 건물주는 리스 계약의 세부 사항을 면밀히 검토하고, 잠재적인 비용 부담을 예측하는데 주의를 기울여야 한다.     리스 형태, 비용 분담 조항, 그리고 시장 동향을 정확히 이해하는 것이 중요하다.     ▶문의: (562)-972-5882 알렉스 신 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 이야기 상업용부동산 그로스 건물 운영비용 그로스 리스 대부분 건물주

2024-10-23

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